別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌北 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -32 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区西茨戸４条２丁目２番２７８ ｢西茨戸４条２－１－２０｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる郊外の 住宅地域 南東8m市道 水道、下水 麻生 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 未だ空地も見られる一般住宅地域で、変動要因はなく今後も現状維持と予測する。郊外住宅地への需要増に加え 底値感もあり地価は安定的に推移すると思われるが、新型コロナの影響から先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西茨戸地区を中心に北区北部の住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内及びその周辺地域在住の一次取得 者である。地下鉄駅周辺の地価高騰から郊外住宅地の需要が増加している中、当該近隣地域は未だ空地も残る状況では あるものの、底値感もあり地価は横ばい基調にある。取引の中心は、土地は総額で４００万円～４５０万円前後、新築 戸建物件は２，０００万円程度と思われる。今のところ新型コロナの影響は比較的小さいが先行きは不透明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は西茨戸地区の未だ空地も見られる郊外の一般住宅地域であり、賃貸需要は殆どなく、地域内の取引も自己利 用目的が大半であることから収益価格の試算は断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準 価格は規範性のある事例を採用しており収集資料の限界も窺えない。よって、価格形成要因の変動状況、代表標準地と の検討結果等をも踏まえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をもって鑑定評価額とし上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [104.8] 100 100 [103.0] 100 [140.1] [104.5] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄駅周辺の地価高騰から郊外住宅地への 需要増が続いている。郊外住宅地への新型コ ロナによる影響は小さいが、先行きは不透明 である。 特に大きな変動要因は見られない。当該地域 は未だ空地も見られ住環境がやや劣るが、郊 外住宅地の需要増及び底値感等から地価は横 ばい基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％