別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 札幌北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -23 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　浩子 印  TEL.

鑑定評価額 9,040,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川４条１２丁目６２３番１８８ ｢新川４条１２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 北２４条 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 北２４条駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する 。郊外ではあるが比較的に居住性も良く、地価は昨年と比較し上昇したものの不安定な状態と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね新川地域及び新琴似、屯田地域を中心とした北区内でも郊外の住宅地域一円である。需要者の 中心は、主に札幌市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人が殆どである。郊外であるが幹線道への接続も よい住宅地域であり宅地の需要は概ね堅調であるが、新型コロナウイルスの影響による不安定感も懸念される。土地は 総額で９００万円前後、新築の戸建住宅の価格は２，８００万円前後が取引の中心と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、賃料水準が低く収益性が見込めない事から収益還元法は非適用とし た。比準価格は新川・新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引 の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討及び市場の動向等も再確認し、 比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [106.4] 100 100 [101.5] 100 [111.2] [104.5] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルスの影響により厳し い状況にあるが一部に持ち直しの動きもみら れ地価への影響は地域性等により異なり不安 定な状態にある。 地域要因に特段の変動はない。住環境の比較 的良好な住宅地域であり、価格水準は上昇し たものの不安定な状態である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％