鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -111044	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区特別用途地区 (50,80)
b	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -111057	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	西10m市道、南8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -111075	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -591028	札幌市北区		更地	（　）	正方形	南14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -591066	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,348	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,431	100 [ 105.6]	36,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 54,440	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	50,566	100 [ 102.0]	49,575		51,100
c	(　 ) 36,364	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,509	100 [ 97.0]	37,638		38,800
d	(　 ) 49,112	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	46,934	100 [ 104.9]	44,742		46,100
e	(　 ) 40,486	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,215	100 [ 108.1]	38,127		39,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

札幌北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,343,916	860,752	3,483,164	3,026,340	456,824	（　0.9721） 444,079	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,653,891 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｗ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	20.0 m x 16.4 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準間取り１ＬＤＫ・平均専有面積は４６㎡程度（計６戸）の２階建木造共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	91.7	137.55	1,250	171,938	1.0	171,938
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	91.7	137.55	1,300	178,815	1.0	178,815
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	91.7	275.10		350,753		350,753
								0

⑨年額支払賃料	350,753 円　×　12ヶ月　＝　 4,209,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,209,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 228,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,340,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	350,753 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,343,916 円　　　　（　 13,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１７Ｃ１０２　　　　-191001	1,173 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,301 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１１７Ｃ１０２　　　　-591001	1,356 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,356
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,600 円	41,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	228,452 円	4,569,036　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 351,900 円	41,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,400 円	41,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 860,752 円　（　　　　　　 2,665 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,026,340 円（　　　　　 9,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,343,916 円
②総費用	860,752 円
③純収益　①－②	3,483,164 円
④建物等に帰属する純収益	3,026,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	456,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	444,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,375 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,653,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌北 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 -9

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　須藤　秀行

印

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区篠路４条８丁目２０９番３１｢篠路４条８－６－１６｣				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域	東8m市道	水道、下水	篠路 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

篠路駅東方

430m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ札沼線篠路駅周辺の鉄道高架事業及び土地区画整理事業によるまちづくり計画が進捗している。都心部の地
価上昇に起因する戸建住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は篠路・太平・百合が原地区等の北区北部の住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めている
が、周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で、都心部の地価上
昇により戸建住宅用地の需要エリアが拡大傾向にあり、篠路地区等の郊外住宅地においても地域により宅地需要は強含
みに転じている。土地は対象標準地と同規模で１４００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、低層アパート等の使用容積率の低い物件が主であるため、収益価
格は低位に試算された。必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界が
あるため、本件収益価格の精度は劣ると判断した。快適性を重視する住宅地域であるため、本件は実証的な比準価格を
重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[103.0]

100
[ 99.8]

[103.0]
100

42,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが
拡大している。なお、現時点で新型コロナの
悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していな
い。

ＪＲ札沼線篠路駅周辺のまちづくり計画が進
捗している。戸建住宅用地の需要エリア拡大
により、篠路地区の宅地需要は強含みである
。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -111056	札幌市北区		建付地	（　）	正方形	南8m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区特別用途地区 (50,80)
b	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -111067	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -111005	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南10m市道、西8m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
d	２１Ｋ１１７Ｔ１０２ -111007	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区特別用途地区 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,359	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	41,068	100 [ 98.0]	41,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	43,200
b	(　 ) 38,680	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,835	100 [ 90.3]	43,007		44,300
c	(　 ) 42,011	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	38,048	100 [ 98.9]	38,471		39,600
d	(　 ) 42,105	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	40,119	100 [ 96.7]	41,488		42,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,500 円／㎡]

札幌北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,593,180	958,660	3,634,520	3,231,020	403,500	（　0.9721） 392,242	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	8,527,000 円　　　　（　 26,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	20.0 m x 16.4 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主な住戸タイプ１ＬＤＫ、平均専有面積約４６㎡、駐車場６台

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	92.0	138.00	1,350	186,300	1.0	186,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	92.0	276.00		372,600		372,600
								0

⑨年額支払賃料	372,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,471,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,471,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 241,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,589,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	372,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,593,180 円　　　　（　 14,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１７Ｃ１０２　　　　-591001	1,356 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１１７Ｃ１０２　　　　-591005	1,344 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,000 円	44,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	241,560 円	4,831,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,700 円	44,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 958,660 円　（　　　　　　 2,968 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,231,020 円（　　　　　 10,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,593,180 円
②総費用	958,660 円
③純収益　①－②	3,634,520 円
④建物等に帰属する純収益	3,231,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	403,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	392,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,527,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,400 円／㎡）