鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０５１１０１ -515007	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西36m道道、北27m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,1050)
b	１２１１０５１１０１ -515006	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東36m道道、北27m、西20m、三方路		商業 (100,1050)
c	１２１１５２１１０１ -115002	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (100,800)
d	１２１１０５１１０１ -195003	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	１２１１５２１１０１ -595102	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	南20m市道、東19.9m、北10.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,480,526	100 [ 100.0]	[ 129.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	5,029,877	100 [ 100.0]	5,029,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	5,530,000
b	(　 ) 3,644,157	100 [ 100.0]	[ 143.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	4,854,369	100 [ 100.0]	4,854,369		5,340,000
c	(　 ) 2,901,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	3,224,268	100 [ 63.4]	5,085,596		5,590,000
d	(　 ) 2,977,742	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,481,452	100 [ 50.4]	4,923,516		5,420,000
e	(　 ) 3,407,083	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	3,537,860	100 [ 70.6]	5,011,133		5,510,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.09	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,450,000 円／㎡]

札幌中央 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	449,720,374	141,849,356	307,871,018	163,195,000	144,676,018	（　0.9145） 132,306,218	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	3,150,148,048 円　　　　（　 4,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	537.57	ＲＣ15F2B	8,038.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	1,200 ％	663 ㎡	27.7 m x 24.5 m	前面道路：道道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造地下２階付１５建の店舗兼事務所を想定。地下２階～地上３階店舗、４階以上事務所。各階とも部分貸し。立体駐車場付き。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 1	店舗（塔屋部分等含む）	537.57	61.1	328.62	7,500	2,464,650	12.0	29,575,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	474.00	47.2	223.60	8,000	1,788,800	12.0	21,465,600
							0.0	0
2～ 3	店舗	392.67	73.9	290.07	5,500	1,595,385	8.0	12,763,080
							0.0	0
4～10	事務所	531.87	80.7	429.27	5,140	2,206,448	8.0	17,651,584
							0.0	0
11～15	事務所	396.21	74.1	293.61	5,140	1,509,155	8.0	12,073,240
							0.0	0

計		8,038.62	73.8	5,933.92		32,899,781		290,070,648
								0

⑨年額支払賃料	32,899,781 円　×　12ヶ月　＝　 394,797,372 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 5,933.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 64,086,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	458,883,708 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 24,168,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	446,955,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	290,070,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,755,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,020,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 9,180 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	449,720,374 円　　　　（　 678,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１０５５１０１　　　　-515004	7,333 ( 7,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	5,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,174 円/㎡　月額支払賃料（　 5,140 円/㎡）　基準階 4 F B
b	１２１１０５５１０１　　　　-515005	4,576 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,084
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,280,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,668,556 円	471,123,708　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,546,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,214,000 円	2,570,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,570,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,570,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 141,849,356 円　（　　　　　　 213,951 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9145

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,570,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 8,038.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	163,195,000 円（　　　　　 246,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	449,720,374 円
②総費用	141,849,356 円
③純収益　①－②	307,871,018 円
④建物等に帰属する純収益	163,195,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,676,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,306,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,150,148,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,750,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
札幌中央 5-34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-34

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　筒井　大輔

印

TEL.

鑑定評価額

3,550,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	3,710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区北４条西４丁目１番７外				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,1200)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ8F2B	高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	東36m道道、南側道	水道、ガス、下水	さっぽろ近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

地区計画を活用した高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ道道

交通

施設

さっぽろ駅南方近接

法令

規制

商業
(100,1200)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナによる商況低迷が見られる一方で、周辺では再開発計画等が多く、地区計画変更による割増容積率適
用もあり更なる発展性が期待される。今後も再開発の動向、新型コロナよる地価への影響等につき注視を要す。

(3)最有効使用の判定

地区計画を活用した高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,750,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区札幌駅前地区及び大通地区を中心とした高度商業地域一円。需要者の中心は、不動産投資法人、
大手デベロッパー等で把握される。市内随一のオフィス系の商業地域で、北海道新幹線開業に関連するものを含め、再
開発やビル建替も多く発展的に推移しており、地区計画による容積率最高限度の上昇もあり、新型コロナの影響下にお
いても地価は上昇している。中心となる価格帯は、土地建物とも多用途で、画地規模等も様々であり把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。対象地は札幌駅前の高度商業地域に所在し、主たる市場参加者は不動産の収益性を重視することから収益価格
の重要性も高い。本件では、市場における取引実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺公示地・
基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心では再開発の動きが見られるものの、新
型コロナにより来街者は大きく減少し、物販
・飲食・宿泊業を中心に商況は低迷している
。

札幌駅前通北街区地区計画の変更により建築
物の容積率の最高限度が上昇した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０５１１０１ -515007	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西36m道道、北27m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,1050)
b	１２１１０５１１０１ -515006	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東36m道道、北27m、西20m、三方路		商業 (100,1050)
c	１２１１５２１１０１ -595102	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	南20m市道、東19.9m、北10.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１２１１０５１１０１ -195003	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,480,526	100 [ 100.0]	[ 129.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	5,029,877	100 [ 92.0]	5,467,258	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	6,010,000
b	(　 ) 3,644,157	100 [ 100.0]	[ 143.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	4,854,369	100 [ 92.0]	5,276,488		5,800,000
c	(　 ) 3,407,083	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	3,537,860	100 [ 70.1]	5,046,876		5,550,000
d	(　 ) 2,977,742	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,481,452	100 [ 50.9]	4,875,151		5,360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.09	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,500,000 円／㎡]

札幌中央 5-34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	449,720,374	141,849,456	307,870,918	163,195,000	144,675,918	（　0.9145） 132,306,127	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	3,150,145,881 円　　　　（　 4,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	537.57	Ｓ13F2B	8,038.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	1,200 ％	663 ㎡	27.7 m x 24.5 m	前面道路：道道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から地下２階～地上３階店舗、４階以上事務所（各階部分賃貸）。立体駐車場（３４台）付き。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 1	店舗	537.57	61.1	328.62	7,500	2,464,650	12.0	29,575,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	474.00	47.2	223.60	8,000	1,788,800	12.0	21,465,600
							0.0	0
2～ 3	店舗	392.67	73.9	290.07	5,500	1,595,385	8.0	12,763,080
							0.0	0
4～10	事務所	531.87	80.7	429.27	5,140	2,206,448	8.0	17,651,584
							0.0	0
11～15	事務所	396.21	74.1	293.61	5,140	1,509,155	8.0	12,073,240
							0.0	0

計		8,038.62	73.8	5,933.92		32,899,781		290,070,648
								0

⑨年額支払賃料	32,899,781 円　×　12ヶ月　＝　 394,797,372 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 5,933.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 64,086,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	458,883,708 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 24,168,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	446,955,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	290,070,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,755,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,020,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 9,180 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	449,720,374 円　　　　（　 678,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１０５５１０１　　　　-515005	4,576 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,974	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,174 円/㎡　月額支払賃料（　 5,140 円/㎡）　基準階 4 F B
b	１２１１０５５１０１　　　　-515003	7,027 ( 6,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	5,456
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,280,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,668,556 円	471,123,708　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,546,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,214,000 円	2,570,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,570,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,570,000 円	2,570,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 141,849,456 円　（　　　　　　 213,951 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9145

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,570,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 8,038.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	163,195,000 円（　　　　　 246,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	449,720,374 円
②総費用	141,849,456 円
③純収益　①－②	307,870,918 円
④建物等に帰属する純収益	163,195,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,675,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,306,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,150,145,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,750,000 円／㎡）