鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１１０１１０１ -515057	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	西25m国道、北10.9m、角地		近商２７ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
b	２２０１０５１１０１ -115011	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北27m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２１１０５１１０１ -195002	札幌市中央区		更地	（　）	不整形	北東20m市道、南東6m、二方路		近商３３ｍ高度地区 (95,273)
d	２１９１０５１１０１ -111025	札幌市中央区		更地	（　）	台形	南東8m市道、南西8m、角地		１住居２７ｍ高度地区 (75,224)
e	１２０１０５１１０１ -511043	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	北8.1m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,498	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	180,450	100 [ 117.7]	153,314	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 166,374	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,701	100 [ 112.4]	150,980		151,000
c	(　 ) 160,597	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	175,642	100 [ 120.1]	146,246		146,000
d	(　 ) 166,375	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	169,861	100 [ 100.0]	169,861		170,000
e	(　 ) 170,178	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	178,347	100 [ 107.8]	165,442		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

札幌中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸事業等を前提とする収益性に基づく価格形成がされていない地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションの開発適地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,189,148,940	888,692,243	11	482,000	2,958.00	245,000	3,576.40
⑧開発法による価格	300,456,697 円　　　　（　 150,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,998 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,998.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
925.00 ㎡	3,576.40 ㎡	3,185.44 ㎡	390.96 ㎡	2,958.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 32 戸) 92㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.3 ％）	（ 179.0 ％）	（ 159.4 ％）	（ 19.6 ％）	（ 82.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専２４ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.5 ｍ 57.9 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

482,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 482,000 円／㎡　　×　　 2,958.00 ㎡　　＝　　　　 1,425,756,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,425,756,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 3,576.40 ㎡　　＝　　　　 902,504,540 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,425,756,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 142,575,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,045,080,140 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	114,060,480 円	( 8 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 104,559,242 円
	販売総額(2期)	28,515,120 円	( 2 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 24,811,006 円
	販売総額(3期)	1,283,180,400 円	( 90 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,059,778,692 円
収入合計		－	－	－	－	1,189,148,940 円
支出	建築工事費(1期)	90,250,454 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 84,185,623 円
	建築工事費(2期)	90,250,454 円	( 10 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 79,212,823 円
	建築工事費(3期)	722,003,632 円	( 80 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 596,302,800 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,545,360 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 79,796,712 円
	販売管理費(2期)	57,030,240 円	( 40 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 49,194,285 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	888,692,243 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,189,148,940 円　　－　　　　　　 888,692,243 円　　＝　　　　　 300,456,697 円 150,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌中央 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 -18

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

印

TEL.

鑑定評価額

308,000,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南１２条西２３丁目３番４｢南１２条西２３－１－１７｣				②地積　(㎡)	1,998 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２４ｍ高度地区
	1:1.5	共同住宅ＲＣ11	中高層のマンションが多い閑静な住宅地域	南東11m市道	水道、ガス、下水	円山公園 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

円山公園駅南方

2.0km

法令

規制

１中専
(60,200)
２４ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

中央区を中心とする人口の都心回帰の傾向は続いており、又買い物施設等も適所に配置されていることから、当
面は地価上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 150,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市のマンション立地が可能な圏域であり、その範囲は中央区内を中心として広域的なものになると思
料される。需要の中心は主として、マンションデベロッパー等で、本州など札幌市外からも参入している。建築費高騰
やコロナ禍の影響が懸念されるものの、依然として市内における大規模画地の稀少性が高く、需要は堅調と見られる。
土地取引価格水準は坪当たり５０万円強程度で、取引総額は土地面積によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は不動産の市場性に着目した価格である。近時の周辺における面大地の取引事例が少ないため、広域的な事例
、異類型の事例も採用した。開発法による価格は、投資採算性を反映した価格で土地に対する資本投資限度額を表して
おり、理論的であるが想定要素が多い価格である。本件では採用した資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価格を重
視し、開発法による価格は検証に活用し、他の標準地とのバランスも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年微増傾向である。コロナ
禍の影響により投資物件の選別化が進むもの
と見られる。

当該地域はマンション等が建ち並ぶ住宅地域
で、市内における面大地の稀少性が高いこと
から、相応の需要が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０５１１０１ -191001	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	北西18m市道、南西10.9m、南東8m、三方路		１中専２４ｍ高度地区 (70,200)
b	２２０１１０１１０１ -515057	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	西25m国道、北10.9m、角地		近商２７ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
c	１２０１０５１１０１ -511039	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１中専２４ｍ高度地区 (67,200)
d	１２１１０５１１０１ -195002	札幌市中央区		更地	（　）	不整形	北東20m市道、南東6m、二方路		近商３３ｍ高度地区 (95,273)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,286	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	148,222	100 [ 97.9]	151,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 181,498	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	180,450	100 [ 113.3]	159,267		159,000
c	(　 ) 131,444	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.9]	206,840	100 [ 136.3]	151,753		152,000
d	(　 ) 160,597	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	175,642	100 [ 113.3]	155,024		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -34.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

札幌中央 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要よりも分譲マンションの開発需要が高く、収益価格よりも、開発法による価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,190,909,346	890,592,239	11	495,000	2,958.00	250,000	3,576.40
⑧開発法による価格	300,317,107 円　　　　（　 150,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,998 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,998.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
925.00 ㎡	3,576.40 ㎡	3,185.44 ㎡	390.96 ㎡	2,958.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 32 戸) 92㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.3 ％）	（ 179.0 ％）	（ 159.4 ％）	（ 19.6 ％）	（ 82.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専２４ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.5 ｍ 57.9 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

495,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 495,000 円／㎡　　×　　 2,958.00 ㎡　　＝　　　　 1,464,210,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,464,210,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 3,576.40 ㎡　　＝　　　　 920,923,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,464,210,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 146,421,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,067,344,000 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	87,852,600 円	( 6 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 80,534,478 円
	販売総額(2期)	58,568,400 円	( 4 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 50,081,839 円
	販売総額(3期)	1,317,789,000 円	( 90 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,060,293,029 円
収入合計		－	－	－	－	1,190,909,346 円
支出	建築工事費(1期)	92,092,300 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 85,903,697 円
	建築工事費(2期)	92,092,300 円	( 10 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 79,438,818 円
	建築工事費(3期)	736,738,400 円	( 80 ％)	×　　0.8046	（ 25 ヶ月）	＝　　 592,779,717 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	87,852,600 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 81,948,905 円
	販売管理費(2期)	58,568,400 円	( 40 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 50,521,102 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	890,592,239 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,190,909,346 円　　－　　　　　　 890,592,239 円　　＝　　　　　 300,317,107 円 150,000 円／㎡