別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌中央 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -10 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也 印  TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区宮の森４条１２丁目８７２番８５ ｢宮の森４条１２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 円山公園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中央区西部の傾斜地の住宅地域で今後も現状を維持すると予測する。閑静な住宅地域に存するものの、平坦地に 比較し、地勢が劣るが、中央区内全域的な住宅地の地価の高止まりが波及し、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区西部の丘陵地帯を中心とする戸建住宅地域。宮の森地区として古くから地域的名声の高い住宅地で あり、需要者の中心はやや広い戸建住宅用地を求める個人、法人である。景観が良いが、地勢条件から選好の別れる地 域である。コロナ禍において、一時外出制限もあったが、低金利政策の効果は強く、宅地需要は堅調である。中心とな る価格帯は、土地は３５０㎡で３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、バス便の丘陵地帯にある戸建住宅を主体とする住宅地域で、アパート等の収益物件は少な く、自己使用目的の取引が大半であるため収益還元法は適用しなかった。よって、新型コロナの影響が比較的少なかっ たことから、低金利政策を背景とした堅調な需要を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [114.0] [104.5] 100 79,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でモデルハウス等の内覧機会は減少 したが、低金利政策の継続、税制優遇措置か ら住宅需要は大きな影響はうけていない。 画地規模が比較的大きな緩傾斜地の住宅地で 、地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％