別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 八重瀬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字東風平西徳枡原１４０４番５ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m町道 水道 伊覇公民館前停 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、６ｍ 町道 交通 施設 伊覇公民館前停　南東 方 530m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層一般住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後も現状を維持し推移すると予測する。周辺区画整理区域 等からの需要の波及や利便性の向上により地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八重瀬町及び隣接市町の住宅地域の存する圏域である。主たる需要者は八重瀬町及び那覇市を含む周辺 市町の居住者を中心とする一次取得者層である。好調な県内景気と堅調な個人消費等から居住用不動産は市況は好調で 堅調な需要を維持している。土地は１０００万円～２０００万円程度、戸建は３０００万円から４０００万円程度を中 心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可 能な賃料水準と建築費を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で収益価格の試算は行わなかった。近隣地域 は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が主導的役割を果たすと判断され る。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,500 円／㎡ [107.9] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [100.0] 100 70,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市の通勤圏である町の人口及び世帯数は 増加傾向で推移している。拡大が続く県内景 気、堅調な個人消費等を背景に居住用不動産 の需要は高い。 周辺市町や区画整理区域からの需要の波及や 各種公共事業進捗に伴う利便性の向上により 需要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％