別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 西原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字幸地小又４２３番２ ②地積 　(㎡) 303   (         22)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:2 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4.4m町道 水道、下水 徳佐田入口停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　４ ．４ｍ町道 交通 施設 徳佐田入口停近接 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を中心に空地等も見られる県道背後の住宅地域である。延伸開業したモノレールや高速道路のインター チェンジの整備等、地域の利便性の向上に対する期待感等から、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西原町及び隣接する浦添市東部の住宅地域であり、特に交通利便性の良好な住宅地域との代替性が高い。 需要者は西原町内の居住者のほか、隣接市町村からの転入者もみられる。那覇市の通勤圏であるため住宅需要が高く、 モノレールの延伸やインターチェンジの整備等による期待感から地価は上昇傾向にある。地域内の土地は個別性が強く 中心価格帯を見出すのは困難であるが、３００㎡の土地で総額２４００万円～２７００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸市場が熟成しておらず、合理的な賃貸経営を想定することが困難なため収益還元法の適用を断念し、取 引事例比較法のみを適用した。試算された比準価格は同一需給圏内において価格牽連性が認められる実際の取引価格に 基づいた実証的な価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。本件では説得力の高い比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する那覇市の地価上昇の影響もあり、住 宅需要は堅調である。交通・生活利便性の良 好なエリアを中心に地価は上昇傾向にある。 延伸したモノレールの新駅開業、高速道路イ ンターチェンジの整備等による利便性向上へ の期待により、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％