別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 西原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人 印  TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月15日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字兼久古川原７０番１ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 低層住宅の中に空地 、倉庫等が見られる 住宅地域 南西4.5m町道 水道 試験場跡地停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 試験場跡地停　東方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、国道３２９号と西原町マリンタウン東崎に狭められた低層住宅地地域として熟成し、地域要因に格 別の変動はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は熟成度進展から上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西原町及び隣接市町村の幹線道路背後に位置する既成住宅地域一円。需要者の中心は自己の居住用不動産 市場に参入する隣地所有者、地域事情に精通する周辺住民等が想定される。周辺は国道３２９号とマリンタウン東崎と を連結する街路整備事業が進捗中であるが、主要生活道路と遮断・分断されている地域地区も少なくなく、宅地供給は 限定的である。土地は２５０㎡前後で１，８００万円程度、中古戸建３，３００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 無秩序・無計画的に建物建築が進展した場所柄から認定町道は数本程度と道路整備は未成熟で、雑然とした住環境を形 成している。地縁的選好性の強い地域で、第三者間売買等は年数件程度と、機会的取引が主である。建築費高騰の下、 賃貸建物を想定することは現実的でないことから収益還元法は適用しなかった。本件では、市場の実態を反映する実証 的かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [129.3] [101.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約３．５万人、今後マリンタウン地区の 地域開発や幹線道路網の改善等に伴う地域経 済の活性化、雇用情勢の改善等が期待される 。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（南西）＋１％ 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％