別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 西原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字翁長東１６番 ②地積 　(㎡) 267   (          4)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西3.8m町道 水道、下水 西原中学校前停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　３ ．８ｍ町道 交通 施設 西原中学校前停　北西 方 250m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を中心とした住宅地域であり、地域の特性に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、今後も現況を 維持していくものと予測する。住宅取得意欲の高まりにより、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西原町及び隣接市町村の住宅地域の圏域と判断した。当該地域は旧来からの集落地域であるため地縁的選 好性を有するエンドユーザーが需要の中心であるが、那覇市内への通勤も可能なため周辺市町村からの転入者も見受け られる。那覇市や浦添市等と比較して割安感があるため、需要が流入しており地価は上昇傾向にある。土地は総額１５ ００万円～１８００万円程度、中古住宅は３０００万円台が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸市場が熟成しておらず、市街化調整区域内で収益不動産の想定が出来ないため収益還元法の適用を断念 し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格は同一需給圏内の類似地域おいて取引された代替競争関係が 認められる事例から試算しており、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では市場性を反映し 説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [101.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する那覇市の地価上昇の影響もあり、住 宅需要は堅調である。交通・生活利便性の良 好なエリアを中心に地価は上昇傾向にある。 大型商業施設、公共施設、教育施設等への接 近性が高い生活利便性が良好な住宅地域であ り、底堅い住宅需要から地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +39.5 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％