鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２北谷 -7	中頭郡北谷町		更地	（　）	不整形	北西12m町道、東5.5m、二方路		（都）１中専 (70,200)
b	調０１北谷 -6	中頭郡北谷町		更地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	公０２沖縄 -1	沖縄市		更地	（　）	ほぼ台形	北西5.3m市道、北西8.5m、北東3.7m、南東3.9m、四方路		（都）商業 (90,400)
d	調０１沖縄 -64	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	128,752	100 [ 99.0]	130,053	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 181,481	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	207,614	100 [ 168.2]	123,433		123,000
c	(　 ) 132,159	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	141,744	100 [ 119.3]	118,813		119,000
d	(　 ) 90,539	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,313	100 [ 84.1]	120,467		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

北谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,495,565	624,548	1,871,017	1,561,420	309,597	（　0.9761） 302,198	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,868,136 円　　　　（　 34,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	72.00	ＲＣ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	11.0 m x 18.5 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ共同住宅を想定。容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

想定建物の賃貸形式より標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	72.00	100.0	72.00	1,760	126,720	2.0	253,440
							0.0	0
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,250	90,000	2.0	180,000
							0.0	0
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		216,720		433,440
								0

⑨年額支払賃料	216,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,600,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,600,640 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,491,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,440 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,495,565 円　　　　（　 12,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷公３１賃０８　　　　-2	1,973 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北谷公０２賃１５　　　　-1	4,169 ( 4,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,985
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,600 円	26,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	195,048 円	2,600,640　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,200 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 624,548 円　（　　　　　　 3,123 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,561,420 円（　　　　　 7,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,495,565 円
②総費用	624,548 円
③純収益　①－②	1,871,017 円
④建物等に帰属する純収益	1,561,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,597 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	302,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,868,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
北谷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北谷 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　玉那覇　兼雄

印

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月11日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ2	各種店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西12m町道	水道、下水	北谷町老人福祉センター前停 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ町道

交通

施設

北谷町老人福祉センタ
ー前停　南方
360m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼住宅併用地としての使用が標準的使用で、今後も現状の使用方法を維持していくと思料される。値頃感が
あり、県内の好景気と相まって、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北谷町を中心とした中部の幹線沿線等が圏域である。需要者は、県内法人・個人の事業者を中心とする
。供給は少ないが、潜在的需要はあり、値頃感、好景気も相まって、需要は堅調。土地は２千万円前後、土地・建物総
額は、物件の状態・業種等によりバラツキがあり中心価格帯は明確ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、既成商業地で個人経営者が多く元本に見合った賃料水準が形成されていないため、低位になったと判断さ
れる。比準価格は、広域的な見地で事例収集を行い規範性のある事例より求めており実証的である。本件では、需要者
は自己使用目的が多いことを鑑みて、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検
討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,600 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[ 84.1]

[100.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、観光を中心に全体として拡大し
ており、不動産市場の需給動向に好影響を及
ぼしている。

特段の変動要因はなく値頃感、好景気と相ま
って、需要は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北谷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公３１北谷 -5	中頭郡北谷町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、北東12m、北西6m、三方路		（都）準住居 (70,200)
b	調０１北谷 -7	中頭郡北谷町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東10m町道、北東14m、南西6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	公０２嘉手納 -7	中頭郡嘉手納町		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東9m町道、北東5m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	公０２嘉手納 -1	中頭郡嘉手納町		更地	（　）	ほぼ整形	南東30m国道、中間画地		（都）近商 (87,287)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,248	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	166,805	100 [ 143.1]	116,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 143,675	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	150,785	100 [ 125.0]	120,628		121,000
c	(　 ) 105,475	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	105,375	100 [ 84.2]	125,148		125,000
d	(　 ) 96,801	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,706	100 [ 90.1]	113,991		114,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

北谷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,920,245	669,265	2,250,980	1,891,440	359,540	（　0.9761） 350,947	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,976,068 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	ＲＣ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	11.0 m x 18.5 m	前面道路：町道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２階２戸の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,850	148,000	2.0	296,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,320	105,600	2.0	211,200
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		253,600		507,200
								0

⑨年額支払賃料	253,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,043,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,043,200 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 127,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,915,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	507,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,920,245 円　　　　（　 14,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷公２７賃３６　　　　-7	1,840 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,853 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北谷公３１賃０８　　　　-2	1,973 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,879
c	北谷公２６賃３６　　　　-4	2,174 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,610

北谷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	29,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	194,765 円	3,043,200　×　　　　 6.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,200 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 669,265 円　（　　　　　　 3,346 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0639	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,891,440 円（　　　　　 9,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,920,245 円
②総費用	669,265 円
③純収益　①－②	2,250,980 円
④建物等に帰属する純収益	1,891,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	359,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	350,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,976,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）