鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北谷 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０１北谷 -13	中頭郡北谷町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m町道、北6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	公３１北谷 -9	中頭郡北谷町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	公３１北谷 -7	中頭郡北谷町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区画街路、中間画地		（都）２中専地区計画等 (60,200)
d	公３１北谷０８ -16	中頭郡北谷町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区画街路、中間画地		（都）２中専地区計画等 (60,200)
e	公３１北谷０８ -17	中頭郡北谷町		更地	（　）	長方形	北東8m区画街路、中間画地		（都）準住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,582	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	137,901	100 [ 98.9]	139,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 119,732	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	133,349	100 [ 97.0]	137,473		142,000
c	(　 ) 135,024	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,278	100 [ 118.6]	130,926		135,000
d	(　 ) 133,000	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,014	100 [ 118.6]	129,860		134,000
e	(　 ) 136,000	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,712	100 [ 119.7]	132,591		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +14.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

北谷 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,401,920	1,031,665	3,370,255	2,895,000	475,255	（　0.9772） 464,419	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,327,293 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＲＣ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	316 ㎡	16.0 m x 20.2 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１ＬＤＫ、平均専有面積４５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,417	191,295	1.0	191,295
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		382,590		382,590
								0

⑨年額支払賃料	382,590 円　×　12ヶ月　＝　 4,591,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,591,080 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,398,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,590 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,401,920 円　　　　（　 13,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷調３０賃４０　　　　-2	1,335 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,418 円/㎡　月額支払賃料（　 1,417 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北谷公２９賃４１　　　　-1	1,286 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北谷 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	250,000 円	50,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	275,465 円	4,591,080　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 350,000 円	50,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,031,665 円　（　　　　　　 3,265 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,895,000 円（　　　　　 9,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,401,920 円
②総費用	1,031,665 円
③純収益　①－②	3,370,255 円
④建物等に帰属する純収益	2,895,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	475,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	464,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,327,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
北谷 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北谷 -2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

印

TEL.

鑑定評価額

43,300,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中頭郡北谷町北前１丁目７番４				②地積　(㎡)	316 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m町道	水道、下水	北前１丁目停 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成２年に換地処分された土
地区画整理地域。

街

路

基準方位北、６ｍ町
道

交通

施設

北前１丁目停　北方

240m

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する閑静な住宅街として概ね熟成している。建物の用途変更や敷地集約化の他、純化
傾向等は現時点では認められず、地域は今後概ね現況を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北谷町全域及びその周辺市町村の西海岸エリアに亘る住宅地域。特に町西部の北前、北谷、美浜等の区画
整然としたエリアとの代替競争関係が強い。需要者は圏域内の居住者等の一次取得者が中心だが、圏外者も広域的に認
められる。伊平区画整理地区からの代替需要が依然認められ、ビーチに程近い立地により需要は高い。土地３００㎡程
度で４１００万円前後が需要の中心だが、近時では水準を上回る取引も見られ、今後引き続き留意を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も多く見られるが、土地が無原価である投資が多く、果実と元本の相対関係は希薄で、既成住宅地域にかかる
賃貸市場の熟成度は低い。加えて近時の建築費高騰により、収益価格は低位に試算された。比準価格は典型的需要者の
観点より適切に試算され、市場特性との適合性は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映す
る比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北谷 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 156,000 円／㎡

[113.5]
100

100
[100.0]

100
[133.6]

[103.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区画整理中の伊平地区では新規供給も見られ
たが、依然人気は高く地価も上昇。周辺既存
住宅地域への波及も見られ、需要は全町的に
依然強い。

近隣の桑江伊平土地区画整理地区における地
価上昇が依然波及しており、当地域の地価動
向は上昇基調が継続している。

対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で
、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力
の変動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +15.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北谷 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０１北谷 -13	中頭郡北谷町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m町道、北6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	調０１北谷 -4	中頭郡北谷町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	調０１北谷 -7	中頭郡北谷町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東10m町道、北東14m、南西6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	調０１北谷 -14	中頭郡北谷町		更地	（　）	長方形	南6.1m町道、北12m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,582	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	137,901	100 [ 103.3]	133,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 82,983	100 [ 100.0]	[ 115.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,596	100 [ 98.0]	97,547		100,000
c	(　 ) 143,675	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	150,785	100 [ 118.5]	127,245		131,000
d	(　 ) 156,063	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	162,121	100 [ 115.0]	140,975		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

北谷 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,725,936	1,156,319	3,569,617	3,062,910	506,707	（　0.9772） 495,154	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	12,076,927 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	143.00	ＲＣ2	286.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	316 ㎡	16.0 m x 20.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均４８㎡２ＬＤＫを想定。市場の賃料水準より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	143.00	100.0	143.00	1,435	205,205	2.0	410,410
							0.0	0
～

～

～

～

計		286.00	100.0	286.00		410,410		820,820
								0

⑨年額支払賃料	410,410 円　×　12ヶ月　＝　 4,924,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,924,920 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,718,073 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	820,820 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,725,936 円　　　　（　 14,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷公３１賃０８修１　　　　-1	2,116 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	1,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,437 円/㎡　月額支払賃料（　 1,435 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北谷調３０賃４０　　　　-2	1,257 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,257
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北谷 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,500 円	52,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	359,519 円	4,924,920　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 370,300 円	52,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,156,319 円　（　　　　　　 3,659 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 286.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,062,910 円（　　　　　 9,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,725,936 円
②総費用	1,156,319 円
③純収益　①－②	3,569,617 円
④建物等に帰属する純収益	3,062,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	506,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,076,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）