別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 嘉手納 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉手納 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡嘉手納町字嘉手納御嶽前原１４１番２ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 中央駐車場前停 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　４ ｍ町道 交通 施設 中央駐車場前停　北方 330m 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、地域の特性に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、今後も現況を維持 していくと予測する。住宅需要が増加していることから、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嘉手納町及び読谷村内の住宅地域であり、需要者は本島中部の居住者や地縁的選好性を有する個人等の自 己居住を目的としたエンドユーザーが中心である。好調な県内景気や低金利の後押しを受け、住宅の取得意欲が高まっ ており、地価は上昇傾向で推移している。土地の取引価格は規模や条件等の個別性により異なるが総額１５００万円程 度、中古住宅で総額３０００万円程度が中心と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸市場の熟成度が低い戸建住宅を中心とした既成住宅地域であるため、収益還元法の適用は見合わせ、取 引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格は実際の取引価格に基づき市場性を反映した実証的な価格であり、 高い説得力を有する。よって、本件では市場の実態を反映した説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [115.8] 100 100 [100.0] 100 [116.9] [100.0] 100 69,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 潜在的な住宅需要に対して町内の住宅供給は 少なく、景気や金利に後押しされて高まった 住宅取得意欲により、地価は上昇傾向で推移 している。 低層戸建住宅を中心とした住宅地域であり、 住宅需要の高まりから小規模分譲も見られ、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.0 ％  ％