別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南城 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南城市佐敷字津波古荒砂原３２７番 ②地積 　(㎡) 341   (         43)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西10m県道、背面道 水道、下水 馬天入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　１ ０ｍ県道 交通 施設 馬天入口停　南東方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域特性に影響を及ぼす特段の要因は見当たらないため、当面は 現況を維持していくと予測する。地価は住宅需要の高まりから、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南城市及び隣接する与那原町の住宅地域であり、主たる需要者は市内及び本島南部に居住する個人等のエ ンドユーザーである。近隣地域は中規模の低層戸建住宅を中心とした地域であり、住宅取得意欲の高まりに伴い地価は 強含みで推移している。土地は総額１２００～１６００万円、中古住宅は２０００万円後半～３０００万円台が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の戸建住宅を中心とした賃貸市場の熟成度が低い住宅地域であり、合理的な賃貸経営の成立が困難な ため収益還元法の適用は見合わせ、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格は実際の取引価格に基づいた 実証的、かつ、市場性を反映した価格であり、説得力の高い価格である。本件では市場性を反映した説得力の高い比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な県内景気等による住宅需要の高まりを 受け、相対的に割安な南城市内の宅地は利便 性が良好なエリアを中心に需要が高まってい る。 低層戸建住宅の中に空地等も見られる住宅地 域であるが、住宅需要の高まりにより熟成が 進んでおり、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％