別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮古島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里西里６１番外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,240) 1.2:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 小規模飲食店や住宅 等が混在する既成商 業地域 北西3.7m市道 水道 公設市場前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 公設市場前停　北西方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,240) ⑤地域要因の将 　来予測 経年建物が多いが、建替えや用途変更は特段見られない。地域は当面の間、現状を維持しつつ推移すると予測す る。ただし画地規模が小さい為、近時の需要の高まりにより、敷地集約化圧力が高まりつつある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地の商業地域。特に西里、下里地区等との代替競争関係が強い。需要者は、サービス業、飲 食等を営む自用目的の市内個人事業者、法人事業者が典型的だが、県外資本の存在感が強まっている。観光を中心に島 内景況が好調で一部過熱感も見られる。投資・事業目的の島外資本が流入しており、需要は高まっている。需要の中心 は土地２５０㎡で１２００万円前後。なお近時では従来水準を上回る取引が見られ、今後留意を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の島内建築費の高騰傾向のほか、敷地規模の面からも市場競争力のある建物想定が困難で、経済合理性を有する賃 貸経営が不可能なため、収益還元法を非適用とした。一方比準価格は、買い手属性に留意しつつ、需要者の重視する要 因について、手法適用の各段階において適切に反映しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を 反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [141.4] 100 100 [101.0] 100 [194.0] [100.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客増加により西里、下里通りを中心に飲 食店の出店が増加。売り手の価格主導力が高 まる他、需要者間では島外資本の競争力が強 まっている。 島内観光客等の増加により、付近では小規模 ホテルや、共同住宅の新築が見られ、中心部 に程近い当地域の潜在力は顕在化しつつある 。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％