別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮古島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗 印  TEL.

鑑定評価額 57,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字西里羽立３９１番外 ②地積 　(㎡) 627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 事務所 ＲＣ4 事務所、低層店舗兼 住宅等が混在する商 業地域 北東16m市道、背面道 水道、下水 北給油所前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ、市道 交通 施設 北給油所前停　北西方 近接 法令 規制 （都） 準住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の幹線道路沿いに事務所、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域である。周辺にホテル等の宿泊施設が建築さ れ、観光客の増加により中心市街地の繁華性が向上しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地及び幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は地元不動産業者及び法人、並びに 県外不動産業者及び法人が中心である。供給が少ない中心商業エリアに対して、観光業、建設業に牽引された島内好景 気を背景とする、資金力を有する県外需要者の参入が急増し、取引価格の著しい上昇が認められる。取引中心価格帯の 把握は困難であるが、土地は６００㎡程度で５０００万～６０００万円程度が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたものであり、実証的かつ市場性を反映した価格が得ら れた。一方、建築費の高騰により、想定建物に係る標準的な賃料、建築費等を勘案すると、土地に帰属する純収益がマ イナスとなるため、収益還元法の適用は断念した。本件では宮古島市内の商業地の事例を採用して試算した比準価格を 妥当と判断してこれを採用し、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業を中心とした県内好景気を背景に、公 共インフラ整備の進捗等も相まって、不動産 市況にも好影響を与えている。 観光客数の増加により中心商業地への客足が 回復し、新規出店及びテナント入替が顕著で ある。島外資本の流入により需要者が増え地 価上昇が著しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +43.1 ％  ％