別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮古島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉 印  TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 5,630 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番 ②地積 　(㎡) 620   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東11m市道、南西側道 水道、下水 比嘉停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　１ １ｍ市道 交通 施設 比嘉停　南西方 50m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅としての使用が標準的で、今後も現状を維持し推移すると予測する。市内中心部や海岸周辺部の高い需 要が当該地域に及ぼす影響は限定的であるが市場性は高まりつつあり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,630 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮古島市街地郊外の城辺、上野、下地、平良地区内の既成住宅地域の存する圏域である。需要者は地縁 ・血縁等を有する自己使用目的の個人が中心である。眺望・景観等を有する地域を中心に県外需要の高値取引も見られ るが、城辺地区の人口は減少傾向で取引の絶対量も少なく既成集落地域内の宅地需要は限られている。単価で坪当たり ２万円前後が取引の中心であるが、個別の事情による取引が主で、価格帯のばらつきも大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、収益価 格は、農家住宅等を主とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で需要も乏しく賃貸住宅想定が困難なため適用しなか った。近隣地域は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が主導的役割を果 たすと判断される。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,340 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向だが、地区により増減 がある。観光、建設等が好調で平良地区を中 心に土地需要は高い。建築費は高いが住宅取 得意欲は根強い。 市内中心部等と比較し需要が低位な農家住宅 地域であるが、観光人気の高まりに伴い島外 需要者の存在感が増しており、市場性が高ま りつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％