別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮古島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行 印  TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里大原８４２番１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ学校に近い住 宅地域 北東4.5m市道 水道 元うえの停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一方通行 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 元うえの停北東方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の既成住宅地として熟成しており、今後も当分の間、現状を維持するものと予測する。堅調な需要があ るが、供給は郊外に比して少ないため、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮古島全域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、県外からの需要も堅調である。中心市街地 では土地供給は少なく、稀少性がでている。また、郊外に土地の供給はあるものの、建設費高騰と労働者不足により、 新築を敬遠し、中古物件を求める動きも高まった。地域の需要の中心価格帯は１０００万円前後、新築分譲はみられず 、中古の価格帯は幅広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が高まったものの建設費高騰により、収益価格はマイナスに試算された。また、対象標準地の規模からみても 収益性が取引指標にならない。取引事例比較法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。自己 使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、周辺の標準地との 秤量的な検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口・世帯数は増加傾向で、平良地区が 牽引している。入域観光客数は堅調である。 既存住宅地域で熟成しており大きな変化はな い。需要は底堅いと思料するが、供給が少な いことも変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.5 ％  ％