別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮古島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬 印  TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字東仲宗根ソデ山８７１番１１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東4m市道 水道 大阪自店前停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宮古島市街地東部の既成住宅 地域 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 大阪自店前停　北西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、戸建住宅を中心とした地域として特に大きな変化はなく、現在の住環境を維持するものと予測 する。市街地内既成住宅地域の需要は高まっており、地価は上昇傾向が顕著となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宮古島の市街地内住宅地域と判定する。需要者は自用目的の同市居住者が中心。市外・県外からの転 入も一部に見られる。景気拡大傾向のなか旧郡部等から平良地区への転入需要もあり、全般的な住宅地需要は高まって いるのに対して、新規供給は限定的。土地は２００～３００㎡で６００～１０００万円程度が需要の中心となるがばら つきが大きい。新築戸建の取引は極めて少ないため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の収益物件は少なく、取引も自用目的が中心であり賃貸市場が未成熟であるため、収益価格 は求め得なかった。比準価格は、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたもの と思料する。そこで、代表標準地との検討をも踏まえたうえで比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [114.0] 100 100 [100.0] 100 [120.2] [102.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は拡大傾向が継続。当市は好調な観 光関連が牽引し、建設関連を始め経済動向は 良好。当市の人口は微増傾向にあるが平良地 区は増加傾向。 平良市街地内では住宅地需要の高い状況が続 いており、街路条件等の劣る既成住宅地域で あっても需要が高まってきている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％