別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宮古島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉 印  TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字西里前比屋２７３番 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 西里通り入口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　６ ｍ市道 交通 施設 西里通り入口停北方 150m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成し、今後も現状を維持すると予測する。好調な観光、建設関連需要による好調な雇用や 所得環境から、住宅需要が高く中心市街地の需給は逼迫しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮古島市平良地区の旧市街地及びその周辺の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は市内の居住者を中 心とする一次取得者層で、県外からの流入も認められる。好調な観光、建設等に伴う住宅地需要等の多様な需要が重な り平良地区市街地周辺居住用不動産市場は逼迫している。土地は１０００万円前後が需要の中心価格帯であるが、供給 能力を超えた需要等による建築費の急騰から新築を敬遠する傾向にあり建物込みの価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、相当期 間持続し得る賃料水準と建築費を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なことから収益価格の試算は行わな かった。近隣地域は自用目的の需要が中心となる地域で、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市 場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [114.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [101.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は増加傾向だが、地区により増減 がある。観光、建設等が好調で平良地区を中 心に土地需要は高い。建築費は高いが住宅取 得意欲は根強い。 市内でも利便性が高い住宅地域で、観光や建 設業関連の需要の高まりから需給が逼迫し希 少性が増しており、市況は強含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.8 ％  ％