鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

うるま 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２うるま -32	うるま市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	調０１うるま -75	うるま市		更地	（　）	不整形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	公０２うるま -3	うるま市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西32m県道、南西6m、角地		（都）準住居地区計画等 (70,200)
d	公０２うるま -81	うるま市		更地	（　）	不整形	北東18m県道、南西4.5m、二方路		（都）２住居 (60,200)
e	調０１うるま -37	うるま市		更地	（　）	記載無し	南東18m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,565	100 [ 102.9]	89,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	88,200
b	(　 ) 86,777	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	94,267	100 [ 96.0]	98,195		96,200
c	(　 ) 88,103	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,017	100 [ 100.9]	87,232		85,500
d	(　 ) 61,914	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	66,943	100 [ 77.8]	86,045		84,300
e	(　 ) 69,200	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,283	100 [ 88.3]	82,993		81,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,800 円／㎡]

うるま 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,117,330	1,095,272	4,022,058	2,826,600	1,195,458	（　0.9739） 1,164,257	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	25,872,378 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	565 ㎡	14.5 m x 37.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	95.0	285.00	1,558	444,030	3.0	1,332,090
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	95.0	285.00		444,030		1,332,090
								0

⑨年額支払賃料	444,030 円　×　12ヶ月　＝　 5,328,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,328,360 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,104,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,332,090 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,117,330 円　　　　（　 9,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	うるま公３０賃１５　　　　-1	1,277 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,562 円/㎡　月額支払賃料（　 1,558 円/㎡）　基準階 1 F B
b	うるま調２８賃０６　　　　-5	1,524 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,639
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

うるま 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	252,000 円	42,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	159,851 円	5,328,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,421 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,095,272 円　（　　　　　　 1,939 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0649 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,826,600 円（　　　　　 5,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,117,330 円
②総費用	1,095,272 円
③純収益　①－②	4,022,058 円
④建物等に帰属する純収益	2,826,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,195,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,164,257 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,061 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,872,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
うるま 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

うるま 5-3

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

印

TEL.

鑑定評価額

46,700,000 円

１㎡当たりの価格

82,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	うるま市みどり町５丁目２番２外				②地積　(㎡)	565 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗ＲＣ3	低層の店舗の外事務所等も見られる路線商業地域	南東20m県道、背面道	水道、下水	具志川商業高校入口停 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 190 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

平成３年に換地処分された区
画整理地内。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

具志川商業高校入口停
南西方
200m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに沿道型店舗が連担する比較的新しい商業地域で、敷地集約化や用途変更は見られないが、新規出店は
一部認められる。地域は今後も商環境の熟成度を緩やかに高めつつ推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はうるま市内及び周辺市町村の幹線沿い等に亘る商業地域。特にみどり町や安慶名地区等の市内中心部との
代替競争関係が強い。需要者は地元事業者が中心だが、チェーン店舗目的の県外需要者の存在感も高まっている。新規
出店等が見られ、近時の繁華性、選好性は上昇傾向にあり、需要は高まっているが、供給は低位にとどまる。需要の中
心となる価格帯は、土地５５０㎡で４６００万円前後、建物込の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引においては事業収益性が重視される傾向にあるが、賃料水準は元本価格に対応しているとは言い難く、やや低位に
とどまるため収益価格の説得力は相対的に劣る。比準価格は適切な事例選択、要因比較等を経て、典型的需要者が重視
する要因に留意して適切に試算しており、説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映
する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　うるま 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,200 円／㎡

[106.2]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[ 98.0]
100

82,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

石川等で大型ＳＣが進出。豊原の県道８５号
線沿いで商業施設が集積し繁華性が向上。市
内で繁華性が高い地域では都計用途の見直し
が進捗中。

同一路線沿線の安慶名交差点南側では店舗の
連担性が高まる。当地域内でも新規出店や、
既存店舗改修により、繁華性は高まりつつあ
る。

二方路、高低差で選好性への影響はやや認め
られるも競争力の程度は概ね中位。なお当該
競争力の変動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

うるま 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０１うるま -90	うるま市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東18m県道、北西3.5m、南西7.2m、三方路		（都）２住居 (70,200)
b	調０１うるま -75	うるま市		更地	（　）	不整形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	公０２うるま -42	うるま市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東32m県道、北西7m、二方路		（都）近商 (80,200)
d	公０２うるま -32	うるま市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,815	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	62,700	100 [ 74.2]	84,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	82,800
b	(　 ) 86,777	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	94,267	100 [ 100.0]	94,267		92,400
c	(　 39,323) 56,176	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	61,217	100 [ 74.3]	82,392		80,700
d	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,565	100 [ 110.0]	84,150		82,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,800 円／㎡]

うるま 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,168,557	1,137,006	4,031,551	2,692,000	1,339,551	（　0.9739） 1,304,589	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,990,867 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

うるま 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	286.00	Ｓ1	286.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	565 ㎡	14.5 m x 38.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２テナント駐車場込みの賃貸を想定。地域の賃料水準等より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

想定建物の賃貸形式より標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	286.00	95.0	271.70	1,652	448,848	2.0	897,696
							0.0	0
～

～

～

～

計		286.00	95.0	271.70		448,848		897,696
								0

⑨年額支払賃料	448,848 円　×　12ヶ月　＝　 5,386,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 271.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,386,176 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,159,957 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	897,696 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,168,557 円　　　　（　 9,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	うるま公３０賃１５　　　　-1	1,277 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,655 円/㎡　月額支払賃料（　 1,652 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａうるま公２６賃３８　　　　-3	1,368 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,754
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

うるま 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	40,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	231,606 円	5,386,176　×　　　　 4.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,000 円	40,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,000 円	40,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,137,006 円　（　　　　　　 2,012 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 286.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0649 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,692,000 円（　　　　　 4,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,168,557 円
②総費用	1,137,006 円
③純収益　①－②	4,031,551 円
④建物等に帰属する純収益	2,692,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,339,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,304,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,990,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）