別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 うるま -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　松永　力也 印  TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川東恩納前原７２２番１０ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西6m市道 水道、下水 前原停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 軍用地返還跡地の開発地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 前原停南西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、地域要因については特に大きな変化はなく、今後も現状にて推移するものと予 測できる。地価水準は緩やかに上昇しているが、今後も同様の傾向で上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 うるま市石川の主要幹線道路裏の住宅地を同一需給圏とする。需要者の中心は３０～４０代の市内居住者が中心で隣接 市町からの転入も見られる。近隣地域は区画整然とした住宅地域で好調な県内景気を反映して、需要者の投資意欲も回 復傾向にあり、地価は概ね上昇局面に入っているものと判断される。地価水準の把握は難しいが、標準的な規模の更地 で１０００万～１５００万円が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、うるま市石川地区周辺地域に存する用途性や価格形成要因の類似した事例から求められており規範性は高 い。一方、この地域は収益性よりも居住快適性を重視する地域で、画地規模や行政条件等により共同住宅の想定が困難 なため収益価格の適用は断念した。このことから、本件では規範性が高く市場性を反映した比準価格を採用し、代表標 準地による検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [103.5] 100 100 [101.0] 100 [ 80.1] [101.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は観光や建設業が好調で上昇傾向に あり、県外や国外の投資家による市場参入も 見られ、うるま市内の土地需要もやや増加傾 向にある。 うるま市石川の区画整然とした住宅地域で良 好な居住環境等により需要はおおむね良好で ある。地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％