鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊見城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０１豊見城 -16	豊見城市		更地	（　）	不整形	南西9m市道、北西7m、角地		２低専 (60,100)
b	公０２糸満 -3	糸満市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	公０２Ｂ那覇 -30	那覇市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	公０２Ｂ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
e	調０１浦添 -37	浦添市		更地	（　）	ほぼ整形	東18m県道、西4m、南4m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,959	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	150,290	100 [ 93.4]	160,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 114,510	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,694	100 [ 77.7]	155,333		163,000
c	(　 ) 102,705	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 65.8]	163,579	100 [ 110.3]	148,304		156,000
d	(　 ) 167,267	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	188,490	100 [ 118.5]	159,063		167,000
e	(　 ) 168,132	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	169,400	100 [ 107.7]	157,289		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -34.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +30.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

豊見城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地はマンション適地（素地）として判断されるため、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮されることから、賃貸市場からのアプローチは差し控えた。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,829,226,945	2,261,306,050	13	514,000	7,076.16	250,000	9,277.75
⑧開発法による価格	567,920,895 円　　　　（　 160,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊見城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,551 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,551.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
795.52 ㎡	9,277.75 ㎡	8,074.52 ㎡	1,200.00 ㎡	7,076.16 ㎡	ＲＣ・14F ( 91 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.4 ％）	（ 261.3 ％）	（ 227.4 ％）	（ 33.8 ％）	（ 76.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.5 ｍ 64.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

514,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 514,000 円／㎡　　×　　 7,076.16 ㎡　　＝　　　　 3,637,146,240 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,637,146,240 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 9,277.75 ㎡　　＝　　　　 2,389,020,625 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,637,146,240 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 363,714,624 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,752,735,249 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	181,857,312 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 164,253,524 円
	販売総額(2期)	181,857,312 円	( 5 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 152,941,999 円
	販売総額(3期)	3,273,431,616 円	( 90 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,512,031,422 円
収入合計		－	－	－	－	2,829,226,945 円
支出	建築工事費(1期)	477,804,125 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 440,439,842 円
	建築工事費(2期)	477,804,125 円	( 20 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 401,833,269 円
	建築工事費(3期)	1,433,412,375 円	( 60 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,100,000,657 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	181,857,312 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 167,636,070 円
	販売管理費(2期)	181,857,312 円	( 50 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 151,396,212 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,261,306,050 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,829,226,945 円　　－　　　　　　 2,261,306,050 円　　＝　　　　　 567,920,895 円 160,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
豊見城 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊見城 -5

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　兼徹

印

TEL.

鑑定評価額

561,000,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊見城市字豊崎１番１１９８				②地積　(㎡)	3,551 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) （その他） (70,300)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ14	高層マンションが建ち並ぶ新興住宅地域	南東20m市道、三方路	水道、ガス、下水	アウトレットモールあしびなー前停 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 290 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

１０～１４階建程度の高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

アウトレットモール前
停南東方
460m

法令

規制

１住居

⑤地域要因の将
　来予測

豊崎地区内の高層マンションが建ち並ぶ地域で、マンション用地の希少性から、地価は、立地条件、昨今の経済
情勢及び、県内全域におけるマンション開発の動向を鑑み、緩やかな上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 158,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊見城市及び沖縄県中南部圏全域における、マンション適地の大規模画地と考えられ、主な需要者は、
マンション開発業者等と考えられる。尚、昨今、豊崎地区内からの、マンション素地の供給は殆ど皆無であるが、市街
化区域に編入された、豊見城市の県道２５６号線を中心に、マンション素地の供給の増加が期待される。尚、現段階で
は、マンション素地の需要の中心となる価格帯は見出せないものの、概ね、約５億前後の物件が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域において、類似のマンション素地は殆ど見られず、県内広域より収集された取引事例より試算された比準価格
は、やや信憑性が薄いことは否めない。一方、マンション適地という特性から、デベロッパーサイドからの投資採算性
に着目した開発法に基づく価格は、需要者価格として、説得力ある価格と言える。従って、本件では、開発法による試
算価格を採用し、更に、県内のマンション開発にかかる動向等も総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊見城市の地価は、既成住宅地では、やや落
着きを見せつつあるものの、住環境が良好な
地域や、豊崎地区の工業地では、依然、上昇
基調で推移する。

県道２５６号線沿いを中心に、将来的に、分
譲マンション開発素地等の需要が見込まれる
。

規模的に大きい部類に属するも、マンション
素地という点で、昨今の不動産市況等の影響
も受けつつ、市場性の低下にはつながらない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊見城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２Ａ那覇 -21	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.4m道路、南西4m、角地		１住居駐車付置義務 (70,176)
b	公０２Ｂ那覇 -24	那覇市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		２中専特別用途地区 (60,200)
c	公０２宜野湾 -16	宜野湾市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、南東9m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
d	公０２糸満 -3	糸満市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,353	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	230,770	100 [ 121.0]	190,719	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 161,213	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	196,661	100 [ 120.5]	163,204		171,000
c	(　 ) 133,102	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	133,871	100 [ 100.4]	133,338		140,000
d	(　 ) 114,510	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,694	100 [ 89.4]	135,004		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

豊見城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成度が進行する市街地に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地は、マンション適地（素地）として判断される為、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮されることから、本件では、賃貸市場からのアプローチは差し控えた。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,810,735,060	2,250,600,545	13	511,000	7,000.00	245,000	9,330.00
⑧開発法による価格	560,134,515 円　　　　（　 158,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊見城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,551 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,551.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
800.00 ㎡	9,330.00 ㎡	8,120.00 ㎡	1,210.00 ㎡	7,000.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 91 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.5 ％）	（ 262.7 ％）	（ 228.7 ％）	（ 34.1 ％）	（ 75.03 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.5 ｍ 64.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

511,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンション取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 511,000 円／㎡　　×　　 7,000.00 ㎡　　＝　　　　 3,577,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,577,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 9,330.00 ㎡　　＝　　　　 2,354,425,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,577,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 357,700,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,712,125,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	178,850,000 円	( 5 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 163,182,740 円
	販売総額(2期)	178,850,000 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 151,950,960 円
	販売総額(3期)	3,219,300,000 円	( 90 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 2,495,601,360 円
収入合計		－	－	－	－	2,810,735,060 円
支出	建築工事費(1期)	470,885,100 円	( 20 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 438,488,205 円
	建築工事費(2期)	470,885,100 円	( 20 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 400,063,981 円
	建築工事費(3期)	1,412,655,300 円	( 60 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,095,090,389 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	178,850,000 円	( 50 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 166,545,120 円
	販売管理費(2期)	178,850,000 円	( 50 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 150,412,850 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,250,600,545 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,810,735,060 円　　－　　　　　　 2,250,600,545 円　　＝　　　　　 560,134,515 円 158,000 円／㎡