別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊見城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　関根　俊雄 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字上田上田原２１１番７ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多く、周 辺に空地が見られる 住宅地域 南東6m私道 水道 上田停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ私道 交通 施設 上田停南西方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状維持と予測 する。不動産市況は堅調に推移しており、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市及び周辺市町村の住宅地域一円である。同圏内に居住経験がある等の理由で地縁的選好性を有す る個人が需要の中心となるが、一部に転入者も見られる。一定程度の供給はあるものの、比較的利便性等に優れている ため需要も安定して認められ、需給はやや強含みとなっている。画地規模等が様々なため、取引の中心価格帯は把握し 難いが、標準地と同程度の規模では１０００～１５００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は一般住宅等を利用の中心とした住宅地域であり、一般住宅の敷地としての取引等、取引は自用 目的が多く、収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地 との均衡及び近時の市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,800 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [102.0] 100 83,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客や建築費の動向等に一部懸念材料があ るものの、景気拡大・低金利等を背景に不動 産市況は堅調が続いている。 豊見城市の住宅地域。利便性等は概ね良好で あるが、地域要因に大きな変動はない。地価 は上昇傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％