別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊見城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉 印  TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字高安後原７１８番３０ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 高安停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　６ ｍ市道 交通 施設 高安停　北東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成し、今後も現状を維持し推移すると予測する。相対的な割安感による那覇市の高い需要 の波及や、街路事業による渋滞解消の期待性もあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊見城市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域である。主たる需要者は豊見城市及び周辺市町の居住者 を中心とする一次取得者層である。好調な県内景気と堅調な個人消費等から居住用不動産の市況は好調で相対的な地位 が低位な地域も堅調な需要を維持している。土地は１０００万円～２０００万円程度、戸建は３０００万円～４０００ 万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可 能な賃料水準と建築費を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で収益価格の試算は行わなかった。近隣地域 は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が主導的役割を果たすと判断され る。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,800 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [100.0] 100 84,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊見城市の人口及び世帯数は増加傾向で推移 している。県内景気は全体として拡大し、堅 調な個人消費等を背景に居住用不動産の需要 は高い。 地域要因に大きな変動はないが、那覇市住宅 地の高い需要が波及し、相対的な値ごろ感か ら需要が高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％