鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２沖縄 -38	沖縄市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北3.5m、角地		（都）商業 (100,400)
b	公０２沖縄１８ -63	沖縄市		建付地	（　）	不整形	北東18m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	公０２沖縄 -26	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南東11m市道、西6.1m、北4.7m、三方路		（都）近商 (100,300)
d	公０２沖縄 -18	沖縄市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e	公３１沖縄 -36	沖縄市		更地	（　）	ほぼ整形	北東21.7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,428	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.4]	103,689	100 [ 116.7]	88,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	90,600
b	(　 ) 71,441	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	78,736	100 [ 86.1]	91,447		93,300
c	(　 ) 75,053	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	81,653	100 [ 92.8]	87,988		89,700
d	(　 ) 92,362	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,506	100 [ 117.1]	86,683		88,400
e	(　 ) 60,054	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	83,625	100 [ 100.0]	83,625		85,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,500 円／㎡]

沖縄 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,390,776	2,852,691	8,538,085	8,006,600	531,485	（　0.9761） 518,783	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,790,523 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	808 ㎡	27.5 m x 29.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸し店舗。２階以上（２ＤＫ、平均専有面積約４５㎡。）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,858	334,440	3.0	1,003,320
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,212	218,160	2.0	436,320
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		988,920		2,312,280
								0

⑨年額支払賃料	988,920 円　×　12ヶ月　＝　 11,867,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,867,040 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,368,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,312,280 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,390,776 円　　　　（　 14,097 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公０２賃１５　　　　-15	1,768 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 92.0]	1,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,863 円/㎡　月額支払賃料（　 1,858 円/㎡）　基準階 1 F B
b	沖縄調０１賃１５　　　　-2	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,784
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	798,000 円	133,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	759,491 円	11,867,040　×　　　　 6.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 931,000 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,852,691 円　（　　　　　　 3,531 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,006,600 円（　　　　　 9,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,390,776 円
②総費用	2,852,691 円
③純収益　①－②	8,538,085 円
④建物等に帰属する純収益	8,006,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	531,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,790,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
沖縄 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沖縄 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　兼徹

印

TEL.

鑑定評価額

70,900,000 円

１㎡当たりの価格

87,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沖縄市登川１丁目９番４｢登川１－９－６｣				②地積　(㎡)	808 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	低層店舗や店舗併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域	北西22m国道、背面道	水道、下水	沖縄市農民研修センター前停 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 200 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

沖縄市農民研修センタ
ー前停
90m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに各種店舗、事務所兼共同住宅等が連坦する商業地で、特に地域にかかる大きな変動要因もない。ただ
、地価ついては、昨今の経済情勢及び、地域的特性等を反映し、上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、沖縄市内及び隣接する市町における幹線道路沿い全域と考えられ、主な需要者は、比較的、資本力を有
する個人及び、法人等である。近隣地域及び、周辺地域での宅地供給量が少ない事に加え、地域的特性等も反映して、
売手市場の色合いが強まっている一方、美里土地区画整理地区や、郊外型店舗の影響を受けつつ、積極的に市場に参入
する需要者は多くない。市場性という点では、既存商業地で更地価格７０００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。一方、収益価格は、直接法により求められているが、
周辺地域において、収益性が貫徹するほど、高度利用が進展しておらず、また、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水
準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると、収益価格は、合理的な意味合いが、かなり小さいことから、参考程度に留めた
。従って、本件では、比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,600 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[113.3]

[102.0]
100

87,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

沖縄市の地価は、依然として上昇傾向で推移
しており、既成住宅地域においても、住環境
が比較的良好な地域では、売手市場となって
いる。

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ
す事業等は認められない。

車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保
が出来ない事は、競争力に劣ることは否めな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沖縄 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２沖縄 -18	沖縄市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	公０２沖縄 -41	沖縄市		更地	（　）	不整形	南18m県道、中間画地		（都）２住居 (54,144)
c	公０２沖縄１８ -63	沖縄市		建付地	（　）	不整形	北東18m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	公０２うるま -32	うるま市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,362	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,506	100 [ 121.5]	83,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	85,200
b	(　 ) 65,188	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	89,805	100 [ 99.0]	90,712		92,500
c	(　 ) 71,441	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	78,736	100 [ 94.1]	83,673		85,300
d	(　 ) 90,750	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,565	100 [ 115.1]	80,421		82,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,700 円／㎡]

沖縄 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,330,679	2,852,582	8,478,097	8,006,600	471,497	（　0.9761） 460,228	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,459,727 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	808 ㎡	27.5 m x 29.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～４Ｆファミリータイプ（１Ｆ４室、計１２室）平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,865	335,700	3.0	1,007,100
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,200	216,000	2.0	432,000
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		983,700		2,303,100
								0

⑨年額支払賃料	983,700 円　×　12ヶ月　＝　 11,804,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,804,400 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 495,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,308,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,303,100 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,064 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,330,679 円　　　　（　 14,023 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公２８賃１８　　　　-3	2,082 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,082	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	沖縄調２９賃０８　　　　-2	1,574 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,657
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	798,000 円	133,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	755,482 円	11,804,400　×　　　　 6.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 931,000 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,852,582 円　（　　　　　　 3,530 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9761

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 50 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,006,600 円（　　　　　 9,909 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,330,679 円
②総費用	2,852,582 円
③純収益　①－②	8,478,097 円
④建物等に帰属する純収益	8,006,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	471,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	460,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,459,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）