別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 沖縄 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀 印  TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市嘉間良１丁目３３番５ ｢嘉間良１－２３－２７｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 嘉間良停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 嘉間良停北西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 美里地区等の区画整然とした宅地への需要は根強いが、既存住宅地に対する値頃感も未だ続いており需要は高い 。景気拡大に一服感が見え始めているが、宅地需要は未だ高く地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の住宅地域のほか隣接市町村の住宅地域も包含される。主な需要者は市内の居住者が中心であるが、 他の市町村からの転入者も見られる。市内では南桃原や美里地区等で区画整理事業の施行による良好な宅地供給が目立 ち、当該宅地に対する需要は根強いものがあるが、値頃感から既成住宅地に対する需要も比較的高い傾向にある。土地 は総額１０００万円前後が中心であり、新築戸建住宅は総額３５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な需要者は自ら居住することを目的に、居住の快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと思料する。収 益価格は、近年の建築費高騰の影響により投下資本に見合う賃料水準の設定が困難であったため、土地帰属純収益がマ イナスとなり求められなかった。比準価格は市場参加者の意思決定基準に適合し、市場の実勢を反映した説得力のある 価格と判断し、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [115.5] 100 100 [100.0] 100 [136.2] [102.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税増税の影響もあり、景気拡大に一服感 が見られるものの、建設・観光関連は概ね好 調であり、不動産市況も比較的好調である。 当該地域及び周辺地域において、地域要因に 変動を及ぼす事業等はなく、特に変化は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％