鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沖縄 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２沖縄 -13	沖縄市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、南東6m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	公０２沖縄 -21	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	公０２沖縄 -59	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、北東3.8m、二方路		（都）１低専 (60,100)
d	公０２沖縄 -7	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南西21m市道、南東4.5m、角地		（都） (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,063	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	73,735	100 [ 109.0]	67,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	69,000
b	(　 ) 74,199	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,491	100 [ 110.1]	71,291		72,700
c	(　 ) 68,601	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,282	100 [ 98.9]	71,064		72,500
d	(　 ) 69,850	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	71,711	100 [ 103.8]	69,086		70,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +1.32	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

沖縄 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,646,875	660,432	1,986,443	1,928,070	58,373	（　0.9772） 57,042	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	1,391,268 円　　　　（　 7,060 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＲＣ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	197 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（３ＬＤＫ各階１戸）平均専有面積約６０㎡使用容積率は地域内ほぼ標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,277	76,620	2.0	153,240
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		229,860		459,720
								0

⑨年額支払賃料	229,860 円　×　12ヶ月　＝　 2,758,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,758,320 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 115,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,642,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	459,720 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,646,875 円　　　　（　 13,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公０２賃０８　　　　-16	1,184 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,279 円/㎡　月額支払賃料（　 1,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b	沖縄公３１賃３６　　　　-1	1,321 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,321
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	176,532 円	2,758,320　×　　　　 6.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,100 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 660,432 円　（　　　　　　 3,352 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,928,070 円（　　　　　 9,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,646,875 円
②総費用	660,432 円
③純収益　①－②	1,986,443 円
④建物等に帰属する純収益	1,928,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	58,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,391,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,060 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
沖縄 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沖縄 -5

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

印

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沖縄市泡瀬３丁目１２８番２｢泡瀬３－２３－１２｣				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、下水	泡瀬三区入口停 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

泡瀬三区入口停　南方

1.3km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域として概ね熟成。一部散見される新築は概ね同用途、同規模である。その他特段の変動
要因は認められず、地域は今後も住宅地域として現状を維持しつつ推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,430 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内に亘る住宅地域。特に区画整然とした泡瀬、比屋根地区等との代替競争関係が強い。需要者は自用目
的の地元の居住者が中心だが、近年他市町村からの転入者も多い。住環境は比較的良好であり、市内では値頃感が出て
きているため代替エリアからの流入も認められる。総じて需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地２００
㎡程度で１５００万円前後、建物込で３５００万円前後だが、近年は水準を上回る取引も一部見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅は認められるが、果実と元本の相対関係は希薄であり、賃料水準も低位で、属する賃貸市場の熟成度は低い。
加えて近時の建築費高騰により、収益価格は著しく低位に試算された。一方、比準価格は典型的需要者の観点より適切
な補修性等を経て試算され、市場特性との適合性は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映
する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,300 円／㎡

[115.8]
100

100
[100.0]

100
[114.7]

[102.0]
100

72,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内住宅需要、価格は依然強く、値頃な市東
部への移行が見られる。景観の良いエリアで
はマンション分譲も増加。人口は微増傾向。

市内では相対的に依然値頃感が見られるエリ
アで、選好性が高まっており、当該地域の市
場性は上昇している。

対象標準地が属する地域の標準的画地で、競
争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変
動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沖縄 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２沖縄 -22	沖縄市		更地	（　）	長方形	南東6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	公０２沖縄 -21	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	公０２沖縄修１ -12	沖縄市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	調０１沖縄 -83	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西7m市道、北東4m、南東7m、三方路		（都）１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,620	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	79,994	100 [ 113.5]	70,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	71,900
b	(　 ) 74,199	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,491	100 [ 115.0]	68,253		69,600
c	(　 ) 76,892	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,320	100 [ 114.8]	71,707		73,100
d	(　 ) 59,317	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	62,421	100 [ 90.9]	68,670		70,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +1.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,200 円／㎡]

沖縄 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,983,486	510,125	1,473,361	1,395,390	77,971	（　0.9772） 76,193	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	1,858,366 円　　　　（　 9,430 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＲＣ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	197 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３３㎡１Ｋを想定。市場の賃料水準より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,325	86,125	2.0	172,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		172,250		344,500
								0

⑨年額支払賃料	172,250 円　×　12ヶ月　＝　 2,067,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,067,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 86,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,980,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	344,500 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,983,486 円　　　　（　 10,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄公０２賃１５　　　　-14	1,212 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,327 円/㎡　月額支払賃料（　 1,325 円/㎡）　基準階 2 F B
b	沖縄公０２賃１５　　　　-3	1,032 ( 1,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	1,145
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,025 円	2,067,000　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,700 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 510,125 円　（　　　　　　 2,589 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,395,390 円（　　　　　 7,083 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,983,486 円
②総費用	510,125 円
③純収益　①－②	1,473,361 円
④建物等に帰属する純収益	1,395,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,858,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,430 円／㎡）