別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 沖縄 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志 印  TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市桃原３丁目１３８番９ ｢桃原３－９－２１｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 小学校に近い既成住 宅地域 北西5.5m市道 水道、下水 美東小学校前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 美東小学校前停近接 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市東部で外縁的に発展してきた戸建住宅地域で、建物の建替えや用途変更はほぼ認めらない。規模が比較的大き な画地では共同住宅の新築も認められるが、一部であり、地域は今後も現況を維持しつつ推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沖縄市内に亘る既成住宅地域。特に桃原、古謝地区等との代替競争関係が強い。需要者は地元の居住者が 中心だが、近年は他市町村からの転入者も多い。周辺地域での店舗の進出やインフラ整備等により利便性が向上し、更 に市内でも相対的に値頃なため、ミニ分譲素地も含め需要は底堅い。一方、供給は農地からの転用が中心だが近年は低 位。需要の中心は土地１５０㎡程度で１０００万円前後、建物込みでは３０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ小学校に近い既成住宅地域に属しており、自己居住目的の需要が中心で、かつ対象標準地の指定容 積率が低位であり、敷地規模も考慮すると経済合理的な賃貸経営が困難なため収益還元法は非適用とした。比準価格は 典型的需要者の観点より適切な補修性等を経て試算され、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を反映 する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [115.8] 100 100 [100.0] 100 [122.5] [100.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅需要、価格は依然強く、値頃な市東 部への移行が見られる。景観の良いエリアで はマンション分譲も増加。人口は微増傾向。 近年、古謝、うるま市前原エリアに店舗が進 出したほか、古謝大橋開通など道路整備も進 んでおり、地域の相対的地位は高まっている 。 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で 、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力 の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.9 ％  ％