別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 糸満 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行 印  TEL.

鑑定評価額 498,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西崎町５丁目８番７外 ②地積 　(㎡) 9,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場、事業所 等が混在する工業団 地 北東30m市道、三方路 水道、下水 西崎第二団地前停 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   600 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ市道、三方路 交通 施設 西崎第二団地前停、南 西方 1.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 製造業を中心に構成され熟成しており、今後当分の間、業種・業態に大きな変化はないと予測される。地価は、 那覇市近郊の工業立地が不足していることから上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇港及び那覇空港利用に利便性を有する中南部都市圏である。需要者の中心は地元事業者であるが、県 外の事業者なども含まれる。県経済の好調を背景に需要は強いが、圏内の大型の工場立地は少なく供給は稀であり、製 造業以外の事業所適地不足の需要も参入し、地価の上昇圧力は強い。なお、利用目的により需要者の業種や必要とされ る画地規模及び投資額も異なるうえ、流通量も乏しいため、取引価格は散開し、中心価格帯は明確に見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法において採用した資料は同一市内のものであり信頼性を有している。賃貸需要は期待できるであろうが 適正な事例を把握できておらず、収益性が取引指標とはなっていないので、収益価格は試算していない。自社仕様での 自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、県内の工業地 の標準地との秤量的な検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内製造業事業者は小規模なものが多い。那 覇港、那覇空港に近い物流施設需要が強いが 、適地が少ない。 工業団地として熟成しており、大きな変化は ない。需要は強いと思料するが、供給が少な いことも変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +32.1 ％  ％