鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

糸満 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２糸満 -35	糸満市		更地	（　）	長方形	北8.4m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	公０２糸満 -41	糸満市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.3m市道、中間画地		商業 (80,318)
c	調０１糸満 -5	糸満市		建付地	（　）	ほぼ台形	東15.7m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	公０２糸満 -15	糸満市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西13m県道、北2m、南2m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,297	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	68,075	100 [ 91.0]	74,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	76,300
b	(　 ) 66,737	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	70,796	100 [ 87.9]	80,542		82,200
c	(　 ) 64,602	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,318	100 [ 92.7]	74,777		76,300
d	(　 ) 75,500	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	78,565	100 [ 92.3]	85,119		86,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +1.5
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.5
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,300 円／㎡]

糸満 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,462,317	4,242,632	13,219,685	12,532,400	687,285	（　0.9757） 670,584	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,901,867 円　　　　（　 28,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

糸満 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	ＲＣ3	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	530 ㎡	17.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当。

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

地域の標準的使用であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	90.0	315.00	1,806	568,890	3.0	1,706,670
							0.0	0
2～ 2	住宅	350.00	100.0	350.00	1,353	473,550	2.0	947,100
							0.0	0
3～ 3	住宅	350.00	100.0	350.00	1,353	473,550	2.0	947,100
							0.0	0
～

～

計		1,050.00	96.7	1,015.00		1,515,990		3,600,870
								0

⑨年額支払賃料	1,515,990 円　×　12ヶ月　＝　 18,191,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,015.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,191,880 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 764,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,427,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,600,870 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,462,317 円　　　　（　 32,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	糸満調３０賃２７　　　　-1	1,161 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,659	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,811 円/㎡　月額支払賃料（　 1,806 円/㎡）　基準階 1 F B
b	糸満調２９賃３８　　　　-2	1,315 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	1,963
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

糸満 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	194,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,273,432 円	18,191,880　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,358,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,242,632 円　（　　　　　　 8,005 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,532,400 円（　　　　　 23,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,462,317 円
②総費用	4,242,632 円
③純収益　①－②	13,219,685 円
④建物等に帰属する純収益	12,532,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	687,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	670,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,901,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
糸満 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

糸満 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　濱元　毅

印

TEL.

鑑定評価額

41,600,000 円

１㎡当たりの価格

78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	糸満市字糸満南組１９４４番				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	各種小売店舗がみられる既成商業地域	北11m市道、北東側道	水道、下水	糸満市場入口停 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

糸満市場入口停　西方

120m

法令

規制

商業

⑤地域要因の将
　来予測

各種小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域で、新規出店等は少なく、今後も同程度の商環境を維持すると予測する。
景気上昇により、地価は今後も上昇傾向が続くと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は糸満市における既存の商業地域である。主たる需要者は中小規模の法人や小売店を営む個人事業者が中心
である。近隣の公設市場の建て替えが進んでおり、来年度の開業に向け、顧客誘引への期待感は一定程度認められるが
、地価への影響は顕在化していない。土地総額で４千万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内では、容積率が未消化で築年数の古い建物が多く、賃貸市場の形成は不十分である。そのため収益価格の適用に
おける想定建物の規模や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素を含まざるを得なかった。ここでは、相対的に信頼性
が高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　糸満 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[110.3]
100

100
[100.0]

100
[143.8]

[102.0]
100

83,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な観光産業や人口増、西海岸道路の整備
によるアクセスの向上等によって、不動産へ
の需要は高まっている。

東側の公設市場は、観光も兼ねた施設へと建
替えが進んでいる。地価への影響はまだ顕在
化していない。

特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -3.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

糸満 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調３０糸満 -35	糸満市		貸家建付地	（　）	台形	北12m市道、南1m、二方路		商業 (90,400)
b	公３１糸満 -32	糸満市		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		近商
c	公０２糸満 -26	糸満市		建付地	（　）	台形	西13.5m県道、南西2.4m、北東2m、三方路		近商 (90,200)
d	調０１糸満 -5	糸満市		建付地	（　）	ほぼ台形	東15.7m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	公０２糸満 -35	糸満市		更地	（　）	長方形	北8.4m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,550	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	160,544	100 [ 128.4]	125,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 74,058	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	102,999	100 [ 105.3]	97,815		99,800
c	(　 ) 80,100	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	88,315	100 [ 105.5]	83,711		85,400
d	(　 ) 64,602	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,318	100 [ 103.3]	67,104		68,400
e	(　 ) 64,297	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	68,075	100 [ 103.4]	65,837		67,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,500 円／㎡]

糸満 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,616,670	3,461,388	12,155,282	11,498,800	656,482	（　0.9757） 640,529	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,233,978 円　　　　（　 26,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

糸満 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	192.00	ＲＣ3	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	530 ㎡	17.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階及び３階の居宅部分はファミリータイプで平均専用面積約６４㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	192.00	100.0	192.00	1,750	336,000	3.0	1,008,000
							0.0	0
2～ 5	居宅	192.00	100.0	192.00	1,328	254,976	2.0	509,952
							0.0	0
～

～

～

計		960.00	100.0	960.00		1,355,904		3,047,808
								0

⑨年額支払賃料	1,355,904 円　×　12ヶ月　＝　 16,270,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,270,848 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 683,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,587,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,047,808 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,616,670 円　　　　（　 29,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	糸満公０２賃３４　　　　-2	1,252 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	糸満公０２賃３４　　　　-3	1,008 ( 1,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,469
c	糸満調３０賃２７　　　　-1	1,161 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,613

糸満 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,068,000 円	178,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	732,188 円	16,270,848　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,246,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,461,388 円　（　　　　　　 6,531 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,498,800 円（　　　　　 21,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,616,670 円
②総費用	3,461,388 円
③純収益　①－②	12,155,282 円
④建物等に帰属する純収益	11,498,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	656,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	640,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,233,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,900 円／㎡）