別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 名護 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月15日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市宮里１丁目１１６番 ｢宮里１－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｂ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.5m市道 水道、下水 宮里１丁目停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 宮里１丁目停　南東方 90m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市立大宮小学校南側に位置する低層住宅地地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はない ため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は市内住宅需要の強まりから上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地外延部の既成住宅地域。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する隣地所有者、地域 事情に精通する周辺住民等が想定される。歴史的に血縁・親族等の集中する地縁的選好性の強い既成住宅地域で所有権 異動は相続・贈与が支配的である。近年、周辺地域においてミニ分譲住宅用地の新規供給を反映して需給は緩和してい る。土地は２５０㎡前後で１，２５０万円程度、中古戸建では２，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路背後の格子状に街区が整備された既成住宅地域で、２ＤＫを中心とするファミリー向けの共同住宅も混在する が、昨今の建築費高騰の下、元本価格に見合う賃料水準で賃貸経営を行うことは困難であるため、収益還元法の適用は 現実的でなく、適用しなかった。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映する実証的 かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約６．３万人、沖縄本島の国頭郡の中心 都市として発展し今後、観光客増加等リゾー ト開発に係る経済活性化、雇用情勢の改善等 が期待される。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（南西）＋１％ 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％