別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浦添 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -13 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹 印  TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市字前田黒島原８６２番１２３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 経塚 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   160 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ市道 交通 施設 経塚駅北西方 350m 法令 規制 ２低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅等が多い既成の分譲住宅地域で、沖縄都市モノレールの開通に伴い、利便性が大きく向上 した。地価は、昨今の経済情勢及び、地域的特性も反映し、上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市内の既成住宅地や土地区画整理地域等も含むものと考えられ、主な需要者は、地縁性が強い地域 ではあるが、隣接する県都那覇市のベットタウンとしての性格も一面有することから、県内広域に亘るものと考えられ る。また、近隣及び周辺地域では、沖縄都市モノレールの開通により、更なる、利便性の向上が期待されることから、 需要の増加が顕著に見込まれる。地価は、更地価格で、２５００万前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。収益価格おいては、戸建住宅用の分 譲住宅地内ということもあり、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成度等も考慮すると、収益価 格の採用は、合理的な意味合いが小さく、今回は、収益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [102.0] 100 [118.6] [103.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦添市の地価は、依然として上昇基調で推移 し、利便性が向上する、モノレール駅周辺地 域の、宅地の需給関係は、売手市場の色合い がかなり強い。 南側では、都市モノレール線が開通し、経塚 駅が比較的近接していることから、周辺地域 では、都心への接近性や利便性の向上が見ら れる。 地域的需要の属性との関連から、単価と総額 との兼ね合いが大きな意味を持つ。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％