別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 浦添 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -12 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅 印  TEL.

鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市仲間３丁目３３４番１５２ ｢仲間３－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 戸建住宅が建ち並ぶ 街区整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 浦添前田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 浦添前田駅　南西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 約５０年前に造成された高台地上の戸建分譲地である。令和元年１０月にモノレール新駅が北東側に開業した。 住宅地需要への影響は、比較的落ち着きつつあるが、地価の上昇傾向は続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市全域の住宅地域で、特に国道３３０号東側の住宅地と比較的強い代替・競争関係が認められる。 需要者は、３０代、４０代を中心に幅広い。市場での取引は中古建物付きが多い。モノレール新駅開業や関連街路事業 によって、住宅地の引き合いは強い状態が続いている。土地は中古戸建で総額３千万円強程度の物件が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は戸建住宅を中心とする分譲住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低いため、経済合理的な収益物件の建築 は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られ たものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [102.0] 100 [110.9] [100.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な県内景気や低金利で個人の住宅取得意 欲は堅調である。モノレール延伸や、西海岸 の大型商業施設開店等、浦添市は明るい材料 が多い。 モノレール新駅開業に伴って利便性が向上し た。周辺の街路整備事業への期待も高まって いる。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.3 ％  ％