別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 石垣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石垣 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石垣市字登野城村内１０４番 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西3.2m市道 水道 裁判所前停 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　３ ．２ｍ市道 交通 施設 裁判所前停　北東方 240m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの住宅地域として熟成しており、地域の特性に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、 今後も住宅地域として推移すると予測する。住宅需要の高まりにより、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石垣市中心市街地及び近郊の住宅地域であり、主たる需要者は市内及び周辺離島に居住する個人・法人等 のエンドユーザーであるが、域外からの移住者等も見受けられる。市内における住宅需要は高いものの、平真地区の宅 地開発の進展により、周辺地域の地価上昇は控えめに推移している。標準的な規模の土地は総額１０００万円～１５０ ０万円程度、中古戸建住宅は２０００万円台が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の取引価格に基づき市場性を反映した実証的な価格であり、高い説得力を有している。収益価格は、 建築費の高騰や賃貸市場の熟成度等を勘案し、投資家等による合理的な賃貸経営は困難であると判断し、試算を見合わ せた。本件では市場性を反映した説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [106.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [101.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 航空路線や旅客船の増便により観光関連業を 中心に経済が好調に推移している。不動産需 要は県内のみならず県外や海外からの需要も 増加している。 平真地区に移行していた住宅需要が見直され つつあり、市中心部の住宅地の需要も高まっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％