鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２宜野湾 -16	宜野湾市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、南東9m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
b	公３１宜野湾 -16	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、南西6m、角地		近商 (90,200)
c	公３１宜野湾 -3	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	北西18m市道、北東6.2m、角地		商業 (90,400)
d	公３１宜野湾 -22	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、北4m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,102	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	133,871	100 [ 115.8]	115,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 95,458	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	108,560	100 [ 95.5]	113,675		114,000
c	(　 ) 91,668	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 93.0]	100 [ 103.0]	109,477	100 [ 96.0]	114,039		114,000
d	(　 ) 87,582	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	101,806	100 [ 92.0]	110,659		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

宜野湾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,467,999	350,340	1,117,659	540,792	576,867	（　0.9743） 562,042	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,773,682 円　　　　（　 60,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	58.20	Ｓ1	58.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	213 ㎡	11.8 m x 17.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸の駐車場込みの賃貸を想定。地域の状況を考慮のうえ、建物を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	58.00	100.0	58.00	2,198	127,484	2.0	254,968
							0.0	0
～

～

～

～

計		58.00	100.0	58.00		127,484		254,968
								0

⑨年額支払賃料	127,484 円　×　12ヶ月　＝　 1,529,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 58.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,529,808 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 64,252 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,465,556 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,968 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,467,999 円　　　　（　 6,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公３１賃１１　　　　-8	2,004 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,202 円/㎡　月額支払賃料（　 2,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宜野湾公３１賃３４　　　　-3	2,975 ( 2,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	2,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,720 円	8,120,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	81,080 円	1,529,808　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,800 円	8,120,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	8,120 円	8,120,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,120 円	8,120,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,340 円　（　　　　　　 1,645 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9743

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,120,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 58.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	540,792 円（　　　　　 2,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,467,999 円
②総費用	350,340 円
③純収益　①－②	1,117,659 円
④建物等に帰属する純収益	540,792 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	576,867 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	562,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,773,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宜野湾 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

印

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市新城２丁目４３６番３｢新城２－３８－１０｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:1.5	店舗ＲＣ1	店舗ビル、営業所等が建ち並ぶ片側商業地域	北西30m県道	水道、下水	新城停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

キャンプ瑞慶覧跡地（西普天
間地区）に近接する。

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

新城停近接

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

地域は当面現況を維持し推移すると予測。ただし近時の建物建替時の敷地集約化による有形的利用形態や容積率
消化の動向や、近隣の西普天間エリア区画整理事業進捗による期待性の影響については今後留意を要する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね宜野湾市内及び周辺市町村の幹線及び準幹線沿いに亘る商業地域である。需要者の中心は県内で小売
業、サービス業等を営む個人事業者及び法人事業者である。これまで立地と現況土地利用規模との適合性が劣るため、
一時期需要は低迷していたが、近時の景況や地域の建物更新等の影響を受け、高まっている。一方供給は依然低位。土
地については規模にもよるが２２００万円前後が需要の中心だが、上回る取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場において供給は認められるが、元本と果実の相関関係が希薄である。店舗自己利用による事業収益性が賃料水
準に十全に反映されていると言い難く、収益価格の説得力は相対的に劣る。比準価格は典型的需要者の観点より、適切
に補修性が行われ、資料も十分で説得力が高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準
価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,600 円／㎡

[107.3]
100

100
[100.0]

100
[ 83.8]

[100.0]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

沖縄西海岸道路が開通し、国道５８号の渋滞
は緩和された。空港へのアクセス向上により
交通量も増加し、周辺幹線沿線の出店需要が
高まっている。

観光客向けの店舗や小規模ホテルの新規出店
が認められ、繁華性は緩やかに向上。需要依
然強く、地価は上昇基調が継続。

対象標準地が属する地域の標準的画地で、競
争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変
動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -10.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０１宜野湾 -28	宜野湾市		更地	（　）	不整形	北東12m市道、南東6m、北西2.8m、三方路		１中専 (70,200)
b	公０２宜野湾３８ -21	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m道路、中間画地		近商 (80,240)
c	公０２宜野湾 -22	宜野湾市		底地	（　）	ほぼ長方形	西21m国道、中間画地		商業 (80,400)
d	調０１宜野湾 -27	宜野湾市		更地	（　）	不整形	北6m市道、南4m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,372	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	103,076	100 [ 89.4]	115,298	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 105,695	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,915	100 [ 84.6]	142,926		143,000
c	(　 50,461) 84,102	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,887	100 [ 96.9]	90,699		90,700
d	(　 ) 46,525	100 [ 60.0]	[ 120.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	101,031	100 [ 79.4]	127,243		127,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	売急ぎ	％／月 +1.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

宜野湾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,474,401	351,133	1,123,268	542,790	580,478	（　0.9743） 565,560	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,853,636 円　　　　（　 60,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	58.20	Ｓ1	58.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	213 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの駐車場込みの賃貸を想定。地域の賃料水準等より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.20	100.0	58.20	2,200	128,040	2.0	256,080
							0.0	0
～

～

～

～

計		58.20	100.0	58.20		128,040		256,080
								0

⑨年額支払賃料	128,040 円　×　12ヶ月　＝　 1,536,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 58.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,536,480 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 64,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,471,948 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,080 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,453 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,474,401 円　　　　（　 6,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宜野湾公３０賃３８　　　　-1	2,704 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,204 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宜野湾調３０賃１１　　　　-3	2,155 ( 2,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,900 円	8,150,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	81,433 円	1,536,480　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 57,000 円	8,150,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	8,150 円	8,150,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,150 円	8,150,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 351,133 円　（　　　　　　 1,649 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9743

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,150,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 58.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0928 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	542,790 円（　　　　　 2,548 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,474,401 円
②総費用	351,133 円
③純収益　①－②	1,123,268 円
④建物等に帰属する純収益	542,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	580,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	565,560 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,853,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,300 円／㎡）