別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宜野湾 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市宜野湾１丁目３１番 ｢宜野湾１－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.6m市道 水道、下水 長田停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 長田停　北東方 280m 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を中心とした既成住宅地域であり、土地利用状況は今後も現状を維持すると思われる。幹線道路のアク セスに優れた利便性の良い地域で、需要者の引き合いは概ね強まっており、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宜野湾市全域の住宅地域で、特に既存の住宅地との間に、比較的強い代替・競争関係が認められる。需 要者の中心は３０代から４０代の家族世帯で、市内だけでなく、那覇圏域からの引き合いも認められる。区画整理地内 の住宅地との比較で、見劣り感はあるが、利便性の良さと相対的な割安感が徐々に認識され、引き合いは強まっている 。土地は総額で１千５百万円～２千万円弱の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内では、アパートは少なく、居住用住宅の取得を目的とした市場参加者がほとんどであるため、収益還元法の適用 を断念した。比準価格については、代替・競争関係にある取引事例を採用し、市場参加者の観点から要因比較を行って おり、規範性は高いと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [110.9] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [101.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業に牽引された好調な県内景気や人口 の増加、金利低下等によって、個人の住宅取 得意欲が強まっている。 北西の普天間基地沿いに市道の整備事業が進 捗中である。地価への影響はあまり顕在化し ていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.6 ％  ％