鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２Ｂ那覇 -27	那覇市		更地	（　）	長方形	西13m市道、南3.9m、角地		近商 (90,200)
b	公０２Ｂ那覇 -37	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
c	調０１Ｂ那覇 -27	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	公３１Ｂ那覇 -6	那覇市		貸家建付地	（　）	不整形	北西13m市道、南西5.8m、北東2.5m、三方路		近商 (90,200)
e	公３１Ｂ那覇 -29	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東28m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,155	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	199,171	100 [ 95.5]	208,556	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 229,508	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	232,568	100 [ 113.3]	205,267		205,000
c	(　 ) 161,053	100 [ 100.0]	[ 120.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,908	100 [ 94.5]	205,194		205,000
d	(　 ) 152,115	100 [ 100.0]	[ 123.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.7]	190,182	100 [ 95.5]	199,143		199,000
e	(　 ) 160,475	100 [ 100.0]	[ 125.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	203,593	100 [ 98.5]	206,693		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.23	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +1.22	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

那覇 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,375,933	4,039,767	12,336,166	10,454,400	1,881,766	（　0.9764） 1,837,356	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	42,729,209 円　　　　（　 93,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	225.00	ＲＣ4	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	458 ㎡	24.0 m x 19.2 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階が各階２ＤＫ（専有面積約５３㎡）４戸の共同住宅

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	225.00	85.0	191.25	2,533	484,436	2.0	968,872
							0.0	0
～ 2	居宅	225.00	95.0	213.75	1,400	299,250	2.0	598,500
							0.0	0
～ 3	居宅	225.00	95.0	213.75	1,400	299,250	2.0	598,500
							0.0	0
～ 4	居宅	225.00	95.0	213.75	1,400	299,250	2.0	598,500
							0.0	0
～

計		900.00	92.5	832.50		1,382,186		2,764,372
								0

⑨年額支払賃料	1,382,186 円　×　12ヶ月　＝　 16,586,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 832.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,586,232 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 716,782 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,349,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,764,372 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,375,933 円　　　　（　 35,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０２賃３４　　　　-4	2,183 ( 2,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,537 円/㎡　月額支払賃料（　 2,533 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０２賃０８　　　　-1	1,787 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,508
c	Ｂ那覇公０２賃２８　　　　-5	2,884 ( 2,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,622

那覇 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,056,000 円	176,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,279,967 円	17,066,232　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,000 円	176,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,039,767 円　（　　　　　　 8,820 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0594	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0601 × 35 ％　＋ 0.0922 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,454,400 円（　　　　　 22,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,375,933 円
②総費用	4,039,767 円
③純収益　①－②	12,336,166 円
④建物等に帰属する純収益	10,454,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,881,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,837,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,729,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
那覇 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-12

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　宇久　信正

印

TEL.

鑑定評価額

89,800,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市字寄宮洗田原１５４番７外				②地積　(㎡)	458 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ4	店舗、事務所、銀行等が建ち並ぶ近隣商業地域	北23m県道	水道、ガス、下水	真和志小学校前停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

県道２２２号線沿線（寄宮交
差点付近）の商業地域

街

路

２３ｍ県道

交通

施設

真和志小学校前停　南
方近接

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地郊外へ延びる幹線道路にある寄宮交差点周辺の商業地域であり、今後も安定した繁華性を維持していくも
のと予測される。地価は投資意欲等の高まりを受け、上昇基調で推移していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地郊外の幹線道路沿線に存する近隣商業地域である。需要者は、県内外の法人、個人等である。比
較的画地規模の小さい店舗、事務所兼共同住宅のほか飲食店舗等も見られる地域である。市街地郊外へ延びる郊外型店
舗等用地との競合も見られるものの、取引価格は上昇傾向で推移している。市内における品等は中位であり、中心とな
る価格帯は、土地のみで８，０００万円～１０，０００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中・小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、比準価格は数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算
した。収益価格は、共同住宅兼用の想定建物であることから、土地価格に見合った賃料水準が形成されているとは言い
難く、低位に試算された。周辺郊外型大型店舗等の存する商業地域との競合の程度、将来の需要予測等も考慮した結果
、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。
インバウンド関連産業の好調が継続しており
、県内経済は底堅い動きが継続している。

市街地郊外の商業地として安定した繁華性を
維持継続している。マンション素地、ホテル
用地等としての需要の下支えもある。

対象標準地の個別的要因に基づく最有効使用
に影響を与える変動要因は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０２Ｂ那覇 -11	那覇市		更地	（　）	不整形	西4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
b	公０２Ａ那覇 -6	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	南西22m県道、中間画地		商業 (100,400)
c	公０２Ｂ那覇 -14	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	公０２Ｂ那覇 -27	那覇市		更地	（　）	長方形	西13m市道、南3.9m、角地		近商 (90,200)
e	公０２Ｂ那覇 -21	那覇市		その他	（　）	不整形	南東33m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,267	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	188,490	100 [ 99.8]	188,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 217,311	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	245,996	100 [ 127.6]	192,787		193,000
c	(　 ) 324,594	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	360,949	100 [ 109.1]	330,842		331,000
d	(　 ) 170,155	100 [ 100.0]	[ 111.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	199,171	100 [ 96.5]	206,395		206,000
e	(　 ) 103,000	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	143,258	100 [ 77.2]	185,567		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +2.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +2.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +1.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

那覇 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,271,456	3,912,302	12,359,154	10,537,700	1,821,454	（　0.9764） 1,778,468	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	41,359,721 円　　　　（　 90,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	225.00	ＲＣ4	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	458 ㎡	24.0 m x 19.2 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２階以上は共同住宅が妥当と判断した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

地域の標準的使用であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	85.0	191.25	2,404	459,765	3.0	1,379,295
							0.0	0
2～ 4	住宅	225.00	95.0	213.75	1,486	317,633	2.0	635,266
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	92.5	832.50		1,412,664		3,285,093
								0

⑨年額支払賃料	1,412,664 円　×　12ヶ月　＝　 16,951,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 832.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,951,968 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 711,983 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,239,985 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,285,093 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,271,456 円　　　　（　 35,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公３０賃４１　　　　-1	1,894 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,404 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公３０賃４１　　　　-3	2,202 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,002,000 円	167,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,305,302 円	16,951,968　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,169,000 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,912,302 円　（　　　　　　 8,542 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,537,700 円（　　　　　 23,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,271,456 円
②総費用	3,912,302 円
③純収益　①－②	12,359,154 円
④建物等に帰属する純収益	10,537,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,821,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,778,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,359,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,300 円／㎡）