別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
那覇 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 -23 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士 仲本 徹 印  TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  1㎡当たりの価格 155,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
那覇市首里金城町1丁目19番6
②地積
 (㎡)
193  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.2
住宅

RC2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
東4m私道 水道、ガス、下水 石畳入口停近接

(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    20 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   4
m私道
交通

施設
石畳入口停 北方近接

法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
 低層住宅地域として熟成しており、閑静な住環境を維持するものと見込まれる。首里城下の住宅地として潜在
的需要は根強く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           155,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            37,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、那覇市内の住宅地域を圏域とし、主として首里地区の住宅地域。需要者の中心は居住目的の個人であ
る。教育文化の中心で城下町の首里地区における住宅需要は根強く、景気の拡大基調の後押しを受け、小規模分譲地の
取引や中古住宅の取引は多いが高止まり感が見られはじめている。市場の中心価格帯は、土地170㎡程度で2,30
0万円程度、新築の戸建物件で4,000万円程度、中古の戸建物件で3,000万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、標準地の画地
条件の制約や昨今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格は低
位に求められた。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して
、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 那覇 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        155,000 円/㎡
[115.5]
100
100
[102.0]
100
[114.1]
[101.0]
100
155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          136,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 県内景気は、好調に推移し全体的に拡大基
調にある。当市の人口は、微減傾向に転じ、
持家、分譲の住宅着工件数は、前年同期比で
増加している。

 首里城下の閑静な住宅地として、熟成して
おり需要は根強く、地価水準は上昇傾向にあ
る。


 適正規模の整形地で、最有効使用との関連
においても市場競争力は普通である。個別的
要因に変動はない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+14.0 %  %
3 試算価格算定内訳 那覇 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 公02C那

-12
那覇市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東4m市道、
南東4m、
南東0.7m、
北西0.6m、
四方路

1低専

(60,100)
b 調01C那

-2
那覇市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北5.5m市道、
南東3.5m、
角地



1低専

(50,100)
c 公02C那
覇修1
-16
那覇市

建付


  
(           ) 
長方形 南5m市道、
中間画地




2住居

(55,151)
d 公02C那

-3
那覇市

更地


  
(           ) 
長方形 北4m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
146,384  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.7]

154,625 
100
[  95.5]

161,911 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

164,000 
b (            
126,028  
100
[ 100.0]
[ 112.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

137,652 
100
[  92.1]

149,459 

151,000 
c (            
151,680  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

154,331 
100
[  97.7]

157,964 

160,000 
d (            
113,505  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

119,861 
100
[  86.2]

139,050 

140,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.80 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.5 環境      -3.0
画地      -2.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+1.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.80 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.80 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     155,000 円/㎡]  



那覇 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,856,220 

658,253 

2,197,967 

1,901,430 

296,537 
( 0.9775
289,865 
  4.5 -  0.5 )
4.0%  
⑧収益価格        7,246,625 円    (      37,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
那覇 -23 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 60.00 RC3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

50 %   100 %   100 %   193 ㎡     12.0 m x   15.5 m  前面道路:私道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ(3LDK各階1戸)平均専有面積約60㎡使用容積率は地域内ほぼ標準的 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 3
共同住宅
60.00 

100.0 

60.00 

1,378 

82,680 
2.0  165,360 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


248,040 
496,080 
0 
⑨年額支払賃料        248,040 円 × 12ヶ月 =        2,976,480 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保済  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,976,480 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         125,012 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,851,468 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           496,080 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            4,752 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,856,220 円    (         14,799 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a C那覇公02賃
38

    -5
1,552  
  1,552
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

1,450 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,380 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,378 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b C那覇公02賃
41

    -4
1,374  
  1,331
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

1,347 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
那覇 -23 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 166,500 円           33,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 157,753 円             2,976,480 ×       5.3 %
③公租公課  土地                34,300 円     査定額
 建物               233,100 円           33,300,000 ×    50.0 % ×   14.00 /1000
④損害保険料        33,300 円           33,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,300 円           33,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    658,253 円 (               3,411 円/㎡)  (経費率    23.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.5 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,300,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0571        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0466 ×  50 % + 0.0580 ×  35 % + 0.0903 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,901,430 円  
(              9,852 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,856,220 円      
②総費用 658,253 円      
③純収益 ①-② 2,197,967 円      
④建物等に帰属する純収益 1,901,430 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 296,537 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
289,865 円      

  (                          1,502 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                               7,246,625 円


(                        37,500 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
那覇 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 -23 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士 村山 哲志 印  TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  1㎡当たりの価格 149,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
那覇市首里金城町1丁目19番6
②地積
 (㎡)
193  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.2
住宅

RC2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
東4m私道 水道、ガス、下水 石畳入口停近接

(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南    20 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位 北、 4
m私道
交通

施設
石畳入口停 北方近接

法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
低層戸建住宅が中心の住宅地域として熟成しており、地域の特性に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、
今後も現状の住宅地域として推移すると予測する。高い住宅需要により、地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           149,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            48,600 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市及び隣接市町の住宅地域であり、特に那覇市首里地区の住宅地との価格牽連性が高い。需要者は那
覇市内のほか周辺市町村に居住するエンドユーザーが中心である。人口の増加や好調な県内景気により住宅等の需要が
高まっており、地価は上昇傾向で推移している。土地は総額2700万円前後、中古戸建住宅は3000万円台後半~
4000万円台が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は市場で成立した取引価格に基づいた実証的な価格であり、市場性を反映して説得力が高い。収益価格は対象
不動産の収益性を反映した価格であるが、需要者は居住目的のエンドユーザーであり、収益性よりも市場性に着目して
購入の意思決定を行うことが一般的である。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標
準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 那覇 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        155,000 円/㎡
[115.5]
100
100
[102.0]
100
[118.9]
[101.0]
100
149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          136,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
観光関連産業を中心とした好調な景気を背景
に市内の不動産需要は全般的に高く、特に利
便性が高い市内中心部の地価は著しく上昇し
ている。

首里地区の住宅需要は底堅く、好調な景気や
低金利により住宅取得意欲がさらに高まって
おり、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.5
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+9.6 %  %
3 試算価格算定内訳 那覇 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 公02B那

-19
那覇市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南西5m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b 公02B那

-26
那覇市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東4m道路、
中間画地




1中専

(60,160)
c 調01C那

-8
那覇市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西26m県道、
中間画地




2住居

(60,200)
d 調01C那

-15
那覇市

建付


  
(           ) 
袋地等 南西5.8m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
e 調01C那

-20
那覇市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m道路、
東4m、準角地




1低専
首里城景観形成地
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
136,531  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

149,897 
100
[  98.9]

151,564 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

153,000 
b (            
148,670  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

152,022 
100
[  99.7]

152,479 

154,000 
c (            
99,827  
100
[ 100.0]
[ 108.8]
100
100
[   /  ]
100
[  85.0]

127,779 
100
[  85.2]

149,975 

151,000 
d (            
90,009  
100
[ 100.0]
[ 111.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.9]

116,834 
100
[  79.6]

146,776 

148,000 
e (      94,075
103,221  
100
[ 100.0]
[ 108.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.9]

117,470 
100
[  84.7]

138,689 

140,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.48 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.48 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -3.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.80 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近   -3.0 環境     -21.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.72 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.5 環境     -20.0
画地     -14.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.80 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.5 環境     -14.0
画地      -5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     149,000 円/㎡]  



那覇 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,157,912 

769,766 

2,388,146 

2,004,210 

383,936 
( 0.9775
375,297 
  4.5 -  0.5 )
4.0%  
⑧収益価格        9,382,425 円    (      48,600 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
那覇 -23 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 RC2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

50 %   100 %   100 %   193 ㎡     12.0 m x   15.5 m  前面道路:私道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2階建共同住宅各階2DK(専有面積45㎡)2戸 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
共同住宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,463 

131,670 
1.0  131,670 
1.0  131,670 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


263,340 
263,340 
263,340 
⑨年額支払賃料        263,340 円 × 12ヶ月 =        3,160,080 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 年額支払賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,160,080 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         132,723 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,027,357 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           263,340 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            2,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          263,340 円 ×    95.8 %  ×    0.5075 =          128,032 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,157,912 円    (         16,362 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a C那覇公02賃
41

    -3
1,323  
  1,295
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,556 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,526 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,463 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b C那覇公02賃
41

    -4
1,374  
  1,331
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,454 
c C那覇公02賃
38

    -5
1,552  
  1,552
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

1,568 
那覇 -23 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 175,500 円           35,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 240,166 円             3,160,080 ×       7.6 %
③公租公課  土地                38,200 円     査定額
 建物               245,700 円           35,100,000 ×    50.0 % ×   14.00 /1000
④損害保険料        35,100 円           35,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円           35,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    769,766 円 (               3,988 円/㎡)  (経費率    24.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.5 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円                          設計監理料率
  195,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0571        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0466 ×  50 % + 0.0580 ×  35 % + 0.0903 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,004,210 円  
(             10,385 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,157,912 円      
②総費用 769,766 円      
③純収益 ①-② 2,388,146 円      
④建物等に帰属する純収益 2,004,210 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 383,936 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
375,297 円      

  (                          1,945 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                               9,382,425 円


(                        48,600 円/㎡)