別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 那覇 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -9 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市繁多川３丁目４５６番７ ｢繁多川３－１４－１４｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西6m市道 水道、下水 繁多川停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 松城中学校の南西方に存する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 繁多川停　北西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅を中心にアパート等も混在する既成住宅地域である。中心市街地郊外の住宅地域であり、中心部 の類似土地価格高騰により、当該地域の価格に値頃感が出てきており、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内のほぼ東部地域に存する既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入 者も散見される。市内における地理的位置、地勢の状態、市街化進行の経緯等から、街路・街区整備等が進まず、幅員 が一定せずやや狭い場所もあり密集感がある。市内中心部との交通接近条件は比較的劣り、居住環境もやや劣るため競 争力はやや劣る。土地で１，５００万円前後、中古建物込みで２，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模、標準的使用、最有効使用等から、自用地として居住の快適性を志向して取引が行われる地域で あって、経済合理性の認められないっと判断された収益価格は試算しなかった。交通接近条件、居住環境等の環境条件 がやや劣る地域であるが、市街地中心部の取引価格上昇の影響を受け、徐々に地域の取引価格が上昇している。よって 、比準価格を標準に代表標準地との比較による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [102.0] 100 [136.3] [101.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。 インバウンド関連産業の好調が継続しており 、県内経済は底堅い動きが継続している。 市街地中心部の取引価格の上昇が周辺部へ波 及しており、値頃感から取引価格は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％