別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 知名 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知名 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道 印  TEL.

鑑定評価額 3,540,000 円  １㎡当たりの価格 8,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡知名町大字瀬利覚字後隣１３７８番 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南西7m町道 水道、下水 瀬利覚停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ｍ町道 交通 施設 瀬利覚停北方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 若年層の島外への流出及び過疎化、高齢化の影響から、住宅地に対する新規の需要は弱い。既存建物の老朽化の 進行、空き家の増加も見込まれる。そのため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知名町内の県道知名・沖永良部空港線沿いの農家集落が存する地域一円である。典型的需要者は、それぞ れの集落に地縁関係を有する給与所得者又は個人事業者、Ｕターン希望者等が想定される。市街地と空港を結ぶ幹線沿 いの集落に位置することから、沿線地域以外の地区に比べ人口・世帯数は緩やかに減少しているが、新規土地取引は農 地が主体であり、住宅地の需要は低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に際しては、標準地と類似性が認められる実際の取引事例を収集・選択して求めた価格であり、実証的 な価格と言える。一方、収益価格は、標準地が自己使用目的の住宅が主体の地域に存し、アパート等は見られず賃貸市 場が形成されていないため、その適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格 を採用し、代表標準地との均衡をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知名 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,900 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [106.0] 100 [141.4] [104.0] 100 8,530  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外海離島に起因する過疎化・高齢化に加え、 輸送コストによる割高な建築費により新規建 設は少ない。そのため、住宅地需要は総じて 低迷している。 主要な幹線である県道知名沖永良部空港線沿 線に在る当該住宅地域は、沿線地域以外の地 区に比べて人口・世帯数の減少率は緩やかで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％