別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 奄美 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奄美 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　泊　成人 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奄美市名瀬長浜町３５２番 ｢名瀬長浜町２４－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 福祉会館前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 福祉会館前バス停南東 方 120m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画の整然とした住宅地域であり、宅地需要も堅調であり、地価水準はやや上 昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長浜地区を中心にその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は、戸建て住宅取得目的の個人が中心 であり、近隣地域外からの需要も認められる。近隣地域は、区画の整然とした熟成度の高い住宅地域で、宅地需要は堅 調であり、地価水準はやや上昇傾向で推移している。土地は、１，４００万円程度、新築の戸建物件は、３，０００万 円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の適切な取引事例と比準して求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。近年の 建築費の高騰に加えて、空室率の上昇により、賃貸物件を想定して収益性を検討することは現実的でないため、収益還 元法は適用しなかった。本件では、実際の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、周辺の公的価格とも広域的 な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地域及び商業地域ともに、宅地需要が堅 調な地域と、宅地需要が乏しい地域があり、 二極化傾向である。 近隣地域は、熟成度の高い住宅地域で、宅地 需要は堅調であり、地価水準は、やや上昇傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％