別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南さつま -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南さつま -5 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩元　透 印  TEL.

鑑定評価額 1,370,000 円  １㎡当たりの価格 3,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南さつま市笠沙町片浦字宮田２２０３番１ ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,390) 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 北西6.5m市道、南西側道 水道 枕崎 25.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   250 ｍ、南   550 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.8 ｍ、奥行　約　　  24.3 ｍ、規模　　       414 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 枕崎駅北西方 25.0km 法令 規制 （都）  (70,390) ⑤地域要因の将 　来予測 「笠沙支所」の南西方約１、０６０ｍ（直線距離）、一般住宅、農家住宅を主体とする住宅地域である。宅地需 要は、過疎化・高齢化の影響から、低調である。宅地価格は、やや下落傾向で推移していくものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 要セットバック　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧笠沙町郊外部の一般住宅、農家住宅を主体とする住宅地域である。需要者は、旧笠沙町内一円の居住 者であるが、旧笠沙町郊外部及びその周辺部の地縁者、血縁者に限定される傾向が認められる。土地価格は、１４０万 円程度である。宅地需要は、過疎化・高齢化の影響から低調である。 宅地価格は、やや下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自建の一般住宅、農家住宅を主体とする古くからの住宅地域である。収益還元法は、民間の賃貸物件も存 在せず、賃貸借事情が成熟していない地域であることから、非適用とした。鑑定評価額は、比準価格を基本に、前年価 格をも勘案して、上記のとおり決定した。 この価格は、近隣地域の最近の宅地需要動向を反映した妥当な価格と判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧笠沙町住宅地域の宅地需要は、過疎化・高 齢化の影響を反映して、低調である。宅地価 格は、やや下落～下落傾向で推移している。 地域要因に、特に変動要因は認められない。 宅地需要は、低調である。　　宅地価格は、 やや下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％