別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 薩摩川内 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   薩摩川内 -7 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　伊東　真理子 印  TEL.

鑑定評価額 2,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩川内市樋脇町塔之原字西田間田６５０番外 ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6.8m市道 水道 川内 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ町道 交通 施設 川内駅東方 8.9km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 樋脇町地区の一般住宅の中に空地等が見られる古くからの住宅地域である。現在の地域環境が極端に変化する兆 しはない。過疎化等の影響により、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、樋脇町地区を中心とする薩摩川内市の住宅地域である。需要者は、薩摩川内に居住する者や地縁を持つ 者、隣接市町村への通勤者が大半を占めると考えられる。当該地域は、樋脇支所に近い既成住宅地域であるが、空地も 見られる。過疎化、少子高齢化の影響から住宅の需要は弱く、景気は低迷しており、地価は下落傾向にある。新築戸建 住宅はほとんど見られない。土地は３００万円程度が、取引の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定地は、樋脇町塔之原地区の既成の戸建住宅地であり、自用の住宅が中心であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還 元法は適用できなかった。また、既成住宅地のため、原価法も適用できなかった。取引事例比較法は、実際の取引をも とに査定されるため、実証性が高い。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討も十分踏まえ、上記の価格をも って、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さつま -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [164.3] [102.0] 100 8,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 薩摩川内市の人口は、減少する傾向にあり、 少子高齢化は進んでいる。景気回復の好影響 は、中心市街地に留まっており、郊外部には 及んでいない。 樋脇町郊外部に位置する、戸建住宅地域であ る。空地が見られ、宅地需要は弱い。地価は 、下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +62.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％