別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿児島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 9-2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊 印  TEL.

鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市南栄２丁目７番５ ②地積 　(㎡) 1,650   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模の鉄工関連 工場が建ち並ぶ工業 地域 北東12m市道 水道、ガス、下水 谷山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 谷山駅南東方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄工関連の工場が多い工業地域で今後とも現状維持程度で推移するものと思われる。地価の動向については、周 辺の取引価格からすると底値にあると思料され、ほぼ横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鹿児島市南部の臨海工業団地一円。需要者は、製造業を中心とした県内事業者が主体で県外事業者も みられる。景気の先行き不透明感から新規の設備投資は全体的に少ないが、物流適地には一定の需要が見込まれ、その 影響から全般的に地価は比較的安定的に推移し、また個別的な選好性から高値の取引も一部で散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、自用の工場・倉庫が主体の工業地で、賃貸の工場は殆どみられず、適正な賃料水準の把握が困難で あることから収益還元法は適用できなかった。比準価格の決定において採用した取引事例は、市街地臨海部に存する代 替競争関係に強い事例を採用し決定しており説得力は高い。よって、最近の工業地の市場動向を反映した比準価格を基 に、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地を中心に交通・生活利便性の良好 な地区については宅地需要が高まってきてい るが、郊外部等は需要は弱く二極化が進行し ている。 工場用地の土地の動きは少ないが、値頃感が 出てきたことより、需給関係は概ね安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％