鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０６４６２０１ -86552	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南東25m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	１１８０５４６２０１ -79132	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	１１８１０４６２０１ -82345	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
d	１１８０８４６２０１ -91608	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	１１９０７４６２０１ -91487	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,673	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,929	100 [ 73.6]	362,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	363,000
b	(　 ) 211,854	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,938	100 [ 58.0]	374,031		374,000
c	(　 ) 265,663	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	284,679	100 [ 79.6]	357,637		358,000
d	(　 ) 456,874	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	443,820	100 [ 122.4]	362,598		363,000
e	(　 ) 243,388	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,822	100 [ 67.1]	366,352		366,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

鹿児島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,988,612	2,565,534	9,423,078	7,998,000	1,425,078	（　0.9267） 1,320,620	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,098,298 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	100.00	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	129 ㎡	10.5 m x 13.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の個別フロア貸し、２階は事務所のフロア貸し、３階以上は１Ｋの共同住宅

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	64.2	64.20	3,550	227,910	6.0	1,367,460
							0.0	0
2～	事務所	100.00	87.0	87.00	2,500	217,500	6.0	1,305,000
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	100.00	75.5	75.50	2,120	160,060	3.0	480,180
							0.0	0
～

～

計		600.00	75.5	453.20		1,085,650		4,593,180
								0

⑨年額支払賃料	1,085,650 円　×　12ヶ月　＝　 13,027,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,027,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,081,307 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,946,493 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,593,180 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,988,612 円　　　　（　 92,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収２　　　　-43	2,262 ( 2,254)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 80.0]	2,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収２　　　　-44	2,639 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	3,910
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	124,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	390,834 円	13,027,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,565,534 円　（　　　　　　 19,888 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,998,000 円（　　　　　 62,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,988,612 円
②総費用	2,565,534 円
③純収益　①－②	9,423,078 円
④建物等に帰属する純収益	7,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,425,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,320,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,098,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
鹿児島 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-20

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　岩元　透

印

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市東千石町５番８｢東千石町５－７｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	店舗兼事務所ＲＣ6	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西15m県道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗等兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

鹿児島中央駅北東方

1.6km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

鹿児島市のほぼ中心部の商業地域である。当該商業地域の宅地需要は、市内商業地域が分散化している影響から
やや低調であったが、最近は比較的堅調である。宅地価格は、やや上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗等兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 362,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鹿児島市中心部天文館近傍の商業域地である。需要者は、県外県内法人で店舗、事務所、共同住宅等建
築目的の法人が主体である。土地価格は、３．３㎡当たり１２０万円程度である。
当該地域の宅地需要は、比較的堅調であり、宅地価格は、ほぼ安定～やや上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定評価額は、近隣地域が店舗、事務所、共同住宅等を主体とする商業地域であることから、比準価格を基本に、収益
価格、前年価格、更には、代表標準地から規準した価格をも勘案して、上記のとおり決定した。
この価格は、鹿児島市中心部商業地域の不動産市況を反映した妥当な価格と判断する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 302,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 86.5]

[100.0]
100

360,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧鹿児島市の商業地価格は、鹿児島中央駅周
辺及び天文館地区はやや上昇傾向、周辺部は
、ほぼ安定～やや下落傾向で推移している。

地域要因に、特に変動要因は認められない。
宅地需要は、比較的堅調に推移している。宅
地価格は、ほぼ安定～やや上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０７４６２０１ -91487	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
b	１１８０８４６２０１ -91609	鹿児島市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	１１８０８４６２０１ -91608	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	１１９０２４６２０１ -78990	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 243,388	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	243,875	100 [ 65.6]	371,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	372,000
b	(　 ) 456,874	100 [ 135.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	345,194	100 [ 95.0]	363,362		363,000
c	(　 ) 456,874	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	443,820	100 [ 125.0]	355,056		355,000
d	(　 ) 282,646	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,560	100 [ 80.8]	359,604		360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 362,000 円／㎡]

鹿児島 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			県道沿いの商業地域であり、原価法を適用しても信頼性に乏しいため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,885,067	2,564,758	9,320,309	7,998,000	1,322,309	（　0.9267） 1,225,384	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,072,000 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅	101.56	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	129 ㎡	10.5 m x 13.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、フロアー貸し、３～６階：住宅、ファミリータイプ約４５㎡程度

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

地域のほぼ標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	64.2	64.20	3,498	224,572	6.0	1,347,432
							0.0	0
2～	事務所	100.00	87.0	87.00	2,500	217,500	6.0	1,305,000
							0.0	0
3～ 6	住宅	100.00	75.5	75.50	2,100	158,550	3.0	475,650
							0.0	0
～

～

計		600.00	75.5	453.20		1,076,272		4,555,032
								0

⑨年額支払賃料	1,076,272 円　×　12ヶ月　＝　 12,915,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 453.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費（管理費）は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されていることから

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,915,264 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,071,967 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,843,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,555,032 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,885,067 円　　　　（　 92,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収２　　　　-40	2,339 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,513 円/㎡　月額支払賃料（　 3,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収２　　　　-29	3,684 ( 3,668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,684
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	124,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	387,458 円	12,915,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,564,758 円　（　　　　　　 19,882 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,998,000 円（　　　　　 62,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,885,067 円
②総費用	2,564,758 円
③純収益　①－②	9,320,309 円
④建物等に帰属する純収益	7,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,322,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,225,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,072,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）