鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０２４６２０１ -78464	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南6m、角地		近商駐車場整備地区 (100,200)
b	１１９０７４６２０１ -91769	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北5m、角地		１住居土砂災害警戒区域 (70,200)
c	１１８０９４６２０１ -74620	鹿児島市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１１９０４４６２０１ -104117	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１１９０６４６２０１ -91128	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、西5m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,515	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	250,017	100 [ 96.0]	260,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 189,161	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	192,416	100 [ 74.8]	257,241		265,000
c	(　 ) 226,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,702	100 [ 87.6]	258,792		267,000
d	(　 ) 396,668	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	392,817	100 [ 152.9]	256,911		265,000
e	(　 ) 226,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	217,483	100 [ 84.8]	256,466		264,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

鹿児島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,663,300	2,471,921	9,191,379	7,611,000	1,580,379	（　0.9504） 1,501,992	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	31,957,277 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	100.00	ＲＣ6	595.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	13.5 m x 11.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し、３～６階共同住宅

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

標準的な割合である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	76.0	76.00	2,500	190,000	3.0	570,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	99.00	95.3	94.33	2,000	188,660	3.0	565,980
							0.0	0
3～ 6	住宅	99.00	95.3	94.33	1,800	169,794	2.0	339,588
							0.0	0
～

～

計		595.00	92.0	547.65		1,057,836		2,494,332
								0

⑨年額支払賃料	1,057,836 円　×　12ヶ月　＝　 12,694,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 547.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,694,032 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,053,605 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,640,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,494,332 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,663,300 円　　　　（　 78,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収２　　　　-20	2,162 ( 2,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収２　　　　-30	2,080 ( 2,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	2,653
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鹿児島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	708,000 円	118,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	380,821 円	12,694,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,003,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,471,921 円　（　　　　　　 16,590 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 595.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,611,000 円（　　　　　 51,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,663,300 円
②総費用	2,471,921 円
③純収益　①－②	9,191,379 円
④建物等に帰属する純収益	7,611,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,580,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,501,992 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,957,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
鹿児島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿児島 5-2

鹿児島県

鹿児島第１

氏名

不動産鑑定士　伊東　真理子

印

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿児島市武１丁目９番１２｢武１－９－１２｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4	中層の店舗併用住宅等が見られる商業地域	西25m市道、北側道	水道、ガス、下水	鹿児島中央 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 350 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

鹿児島中央駅南西方

420m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗併用住宅等が見られる商業地域である。店舗よりもマンションの比重が増している傾向が見られる。
地価は、堅調に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ鹿児島中央駅を中心とする鹿児島市内の商業地域である。需要者は、自己使用を目的とする個人及
び法人の他、マンション、賃貸業を営む個人、法人等も考えられる。当該地域は、中層の店舗兼共同住宅が見られる利
便性の高い商業地域である。ＪＲ鹿児島中央駅に徒歩圏内であり、多様な用途で使われるている。いろいろな需要が見
込まれ、取引の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鑑定地は、中層の店舗併用住宅、共同住宅等が見られる商業地域である。既成市街地のため、原価法は適用できなかっ
た。収益還元法による試算価格は低く算出された。これは、テナント料等が低く、賃貸市場がまだ完全に熟成していな
いためと考えられる。取引事例比較法は、実際の取引をもとに査定されるため、実証性が高い。従って、比準価格を重
視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も十分踏まえ、上記の価格をもって、鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿児島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 302,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[100.0]

100
[122.2]

[103.0]
100

263,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鹿児島市の人口は、減少傾向にあり、少子高
齢化も進んでいる。利便性の高い中心部は景
気回復傾向にあるが、その影響は、地方には
及んでいない。

鹿児島中央駅に近い中層の店舗併用住宅等が
見られる商業地域である。利便性に優れ、需
要は高い。地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 +45.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

鹿児島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０８４６２０１ -88875	鹿児島市		貸家建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１１９０９４６２０１ -79036	鹿児島市		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、北西4m、二方路		２住居 (70,200)
c	１１９０８４６２０１ -88692	鹿児島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１１９０８４６２０１ -88495	鹿児島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東30m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	１１９０７４６２０１ -91914	鹿児島市		貸家建付地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,040	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	203,030	100 [ 79.5]	255,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 163,260	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	197,011	100 [ 77.0]	255,858		264,000
c	(　 ) 230,419	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	232,032	100 [ 89.6]	258,964		267,000
d	(　 ) 152,842	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,606	100 [ 61.7]	248,956		256,000
e	(　 ) 346,114	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	355,660	100 [ 135.3]	262,868		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

鹿児島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,005,956	2,515,900	9,490,056	7,740,000	1,750,056	（　0.9504） 1,663,253	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,388,362 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿児島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	105.00	ＲＣ4	602.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	149 ㎡	13.5 m x 11.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～６階共同住宅で想定

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	76.6	80.44	2,557	205,685	3.0	617,055
							0.0	0
2～ 2	事務所	99.50	94.8	94.30	2,200	207,460	3.0	622,380
							0.0	0
3～ 6	住宅	99.50	94.8	94.30	1,790	168,797	3.0	506,391
							0.0	0
～

～

計		602.50	91.6	551.94		1,088,333		3,264,999
								0

⑨年額支払賃料	1,088,333 円　×　12ヶ月　＝　 13,059,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 551.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,059,996 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,083,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,976,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,264,999 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,005,956 円　　　　（　 80,577 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿児島収２　　　　-7	1,530 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,563 円/㎡　月額支払賃料（　 2,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿児島収２　　　　-8	2,707 ( 2,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,275
c	鹿児島収２　　　　-20	2,162 ( 2,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,582

鹿児島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	120,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	391,800 円	13,059,996　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 144,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,515,900 円　（　　　　　　 16,885 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 602.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,740,000 円（　　　　　 51,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,005,956 円
②総費用	2,515,900 円
③純収益　①－②	9,490,056 円
④建物等に帰属する純収益	7,740,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,750,056 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,663,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,388,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）