別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿児島 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -42 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市宇宿６丁目４番６ ｢宇宿６－４－３｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 宇宿 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 宇宿駅北西方 910m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済みの住宅地域ですでに住宅が建て込んでおり地域的には熟成している。需給動向は安定的で、地 価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宇宿地区及びその周辺部の住宅地域一円。需要者は、鹿児島市内の一次取得者である。当地域は、区 画整理済みの熟成した住宅地である。周辺部においては宅地供給が多く、また分譲マンションとの競合も見受けられる が、ＪＲ駅、小学校等が徒歩圏内にある立地性から需要は根強く安定している。需要の中心は、土地については１５０ ０万円程度、新築物件で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は、１低専（５０：８０）に属し、且つ面積規模が比較的小さいため、賃貸住宅の経営は事業収支の観 点から非現実的であり収益価格の試算は割愛した。比準価格は、信頼度の高い取引事例を中心に決定しており説得力が あることから、比準価格を採用し、且つ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [105.0] 100 [107.6] [102.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地を中心に交通・生活利便性の良好 な地区については宅地需要が高まってきてい るが、郊外部等は需要は弱く二極化が進行し ている。 周辺部の新興住宅地や分譲マンションとの競 合もあるが、閑静な住環境、立地などから、 需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％