別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鹿児島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -12 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 86,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市伊敷台６丁目７６１７番１８ ｢伊敷台６－２１－１９｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6.1m市道 水道、ガス、下水 鹿児島中央 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       206 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ６．１ｍ，市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 6.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする住宅地域である。建物と敷地との割合に余裕があり、建築施工の質も高い建物が多く見受け られる。しかし、市中心からやや離れているため、競争力が劣り、現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地周辺の住宅団地である。主たる需要者は市内に勤務地を有する個人が中心である。宅地開発され てから比較的新しく、小中学校は近くにあり、複数の大型小売店も存することから宅地需要は堅調に推移しいる。市中 心部のマンションとの競合はあるが下落は縮小傾向にあり、宅地需要は少しであるが増えてきている。土地は１３００ 万円程度、新築の戸建物件は２８００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ第１種低層住居専用地域に位置し、敷地が広く街区及び画地が整然として居住環境は良好 な地域であるため、共同住宅の想定は困難であるので収益価格は求めなかった。需要者は快適性、利便性等を重視する 個人が中心で、客観的な取引価格が説得力を有すると判断される。さらに、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿児島 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 94.5] [105.0] 100 86,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税率引上げの影響は前回対比で相対的に 小さいとみられるものの、短期的には影響が 見込まれる。 個人消費は、振れを伴いつつも、底堅く推移 している。観光は、底堅く推移している。住 宅投資は、貸家を中心に弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％