別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高千穂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高千穂 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠 印  TEL.

鑑定評価額 1,840,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西臼杵郡高千穂町大字三田井字長崎６３７６番３ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国定公(普通) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、農 家住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南4.5m町道 水道、下水 ふれあいバス戸の鼻停 留所 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 ふれあいバス戸の鼻停 留所　　西方 360m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 国定公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 付近は一般住宅や農家住宅が点在する町中心部からやや離れた住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。長期 にわたる土地需要の低迷で、地価は底値水準に達しており、わずかな下落で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高千穂町中心部及びその郊外に広がる住宅地域である。需要者は高千穂町内に居住する者がほとんどで 、圏外からの転入者は少ない。近年、国内外から観光客が増加しており、地域経済にはやや明るさが見られる。また、 九州中央自動車道の建設も進んでいるが、開通区間は短く、その効果は限定的である。郊外部においては特に過疎化等 が進行しており、土地需要は低迷している。なお、土地は総額３００万円前後を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅や農家住宅が点在する古くからの住宅地域で、賃貸需要はほとんどなく、賃貸市場が形成されてい ないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は高千穂町内の住宅地域で取引された事例から試算した実証 的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標 準地からの検討のほか前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高千穂 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [128.3] [103.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は輸出を中心に緩やかに回復してお り、県内においても各種経済指標が改善する など総じて緩やかな回復基調にある 一般住宅や農家住宅が点在する古くからの住 宅地域で需要は低いが、底値水準のため、わ ずかな下落で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％